安全感的長遠部署 #591案庸才

諗sir 你好,最近才知道有這個blog, 覺得諗sir你的意見好好及好實用,後悔沒有早一點看到你的blog. 希望諗sir可解決本人的煩惱。本人文筆差,希望你不要介意及明白我的意思。謝謝!

 

本人37 (女) 月入50k,月儲10k。現有一層市值585的兩房,隣近地鐵的市區屋苑。九成hibor+0.75, outstanding balance 3.2m. 本作自住但剛搬出和父母同租住22.5k的三房屋苑。我想將呢間兩房出租,租金可達17k(現供12k)。上年本人賣出出租物業,套現1.3m. 另外巳7:3比率(我7成)同朋友夾錢買了值hkd5m 的英國物業,2016年要上會,如升幅理想,可中途賣出。

 

父母現沒有工作,休息中。在上年亦賣了剛full pay 的自住居屋。 剛亦賣出元朗收租樓( hibor plan+0.85, 供5.5k, 租金9k,outstanding balance 1.25m. 2m買入,現值3.45但3.3賣出), 原意是給父母退休用及不會賣因巳沒有名去換樓。但因找到guarantor 可換樓及怕元朗將來有太多供應,所以賣出。後因發覺可加按套出1.1m又可keep 住層樓,覺得賣出決定錯誤。剛過大訂但未收及簽正約,正煩惱考慮撻訂。因想父母有收租樓,亦計畫買翻一間市區樓給他們。因父母沒有工作,單靠本人(沒有兄弟姊妹)及有限的借貸力很難買翻其他樓。

現租3房只是暫時性,想樓價跌時,買一個約6.5m的3房市區單位。始終想父母及自己各自有兩層樓。並不想父母要擔心食住的事。想好好利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心。

現煩惱已下問題,希望諗sir可給寶貴意見,萬分感激。

-如不撻訂賣出元朗分業,父母及我會有7.5m 現金
-keep 1.9m cash (當中有部分會買債券基金或其他收息工具,大部分給父母放係銀行)
– 2.84m(已包transaction cost) 留來買3房
-2.2m (已包transaction cost) 和另一朋友買多一間倫敦物業及東京/澳洲物業。末定東京物業是否做mortgage因末訣定買可做mortgage 的物業或cash buy studio flat. 但其他一定需要。
– 餘下400k待定

 

 

煩惱一:
因bottom line 是需要留一間樓,
不知應否撻訂元朗樓加按1.1m並賣出市區樓 (net profit is 2.5m),這樣可取回credit line準備係跌市時入3房與父母同住。並用guarantor 買一個新單位收租用。但想留這市區樓给父母因他們喜歡那單位及方便他們老時出入(他們現末到60歳)。

 

煩惱2:
如賣出元朗樓,會揾guarantor 幫爸爸買自己的兩房物業, 視乎guarantor 可做7成或8成按揭,可套530k至1.1m。這樣可套現hedge 咗個跌幅並可留有此物業給父母。之後同上買3房及一細單位。

 

煩惱3:
未能肯定guarantor 可幫到手因他有很多monthly outgoing. 如可計他的bonus 便應該沒問題。現正問緊銀行。如沒有guarantor我便更煩惱!

不知這樣部署是否正確,煩請諗sir賜教!謝謝!

 

ANSWER:

 

讀者文筆無問題、組織性有問題。點都好花時間列表令讀者易明白個案如何,其實講哂都係三間樓加個海外物業,煩惱程度不如讀者用字般多。

市區樓585的兩房 欠銀行3.2mil net profit is 2.5m
元朗樓 剛賣出  
自住居屋 已賣出  
英國物業30% 樓花值HKD 5.0MIL 2016年要上會

 

讀者自己租住3房租金22.5K,如元朗樓最後賣出讀者與父母共同管有7.5MIL現金。

發覺讀者心中有幾個矛盾:

  1. 因擔心元朗樓供應多但知道可套1.1MIL後又想唔賣
  2. 想賣市區樓但又想留該單位予父母方便出入
  3. 想搵GUARANTOR(擔保人)幫手但係又唔知佢有幾大洗及幾多人工

 

睇完之後相信不少人(至少筆者自己係人)都同意,讀者既煩惱係自找的! 另外建議讀者問問父母係咪真係想住自己間市區樓,話唔定一切都係佢自己諗的。

 

讀者宜花時間為自己先作打算開拓被動收入、呢個唔係自私,而係配合讀者講:「利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心」。讀者收入算不錯月入$50000,惟人生至此仍有不少確定性,宜加強為自己打算的部署。

 

如果決定元朗係差地段,那為何因套現而放棄賣出呢? 何況賣出樓房等於即時套現、有錢再手你係邊再買樓都可以。惟一站得住的原因是在新政策下讀者套現後再買要比DSD、可是如今撻訂唔賣都要硬食兩家洗費、既然係咁最後一理由都站不住腳,所以決定了的事別再回路,人生要左一樣就要放棄另一樣,此為之「捨。得」。

 

讀者如單人行借貸力為50000*2.59/10000*50% = 6.47MIL。獨女沒把握父母休息前所有的借貸力為一失策、未搞清楚作擔保人之友人究竟有幾多借貸事項為另一小失誤。當然兩件事都可問清及回復。留意在銀行借錢擔保人唔可以係朋友關係、更深入說明留意下班加開的買樓堂。

 

讓租客照顧我下半生

市區兩房有五千蚊現金流請快手出租、筆者建議之主幹為替讀者開發多項現金流。萬一他日自己做唔到野都有租客照顧。搞好開源亦應節流,讀者現時每月花$22500租三房、得到是套出父母賣居屋後得到資金,計埋賣走元朗樓都有成五百萬,點去運用呢?

 

五百萬為第一「上岸線」,要小心運用的。用得好快手變成一千萬絕不為奇,有經驗者都知由十萬變廿萬好難、可是由五百萬變一千萬,絕可能是彈指之間既事。用得唔好由五百打回五十萬亦大有人在! 讀者可將該金額放在私人銀行入門版戶口、再入手一系列評級高之債券,此為達成八百萬私銀最低要求之竅門。另外可運用最廣受歡迎的債基方案、將回報定錨在10-15%年息,投放二百萬都收$16600-$25000年息、視乎風險承受能力。如鐘情股票亦可將你手上股票借出、這個年息可達4%-80%不等,視乎你用既係中電(0002)定係中建材(3323),當然五百萬有條件將幾樣物品混合使用。將風險與加息風險及市場風險對衡。

 

最後筆者不看好讀者在現市況買樓、免得買入後又滿心後悔。還是將五百萬當中之二百萬拿出來先月收$20000利息,用作抵銷現居租金支出。再將淨餘三百萬收番幾年利息、三年後利息已足可夠讀者作首期買樓收租,令讀者站於蝕息不蝕本之地。當然係呢幾年猛收息是手段、最終都是向著儲樓在手這目標,搵多幾個好租客出糧比自己。

BY 諗sir

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