出糧養你一世既契爺 #582案偽專才

“谂sir, 你好,本人今年38歳,與母居於观塘私人舊楼,母亲擁有,已供完。本人單身,無債務,6年前曾與家人合買单位,賣了後平分只赚少许。现有1.4百萬包括hkd, rmb,少許基金及股票,现月薪45k,13个月,保守估计,每月可储30k。 现想買400萬楼下的单位作出租用途,正考虑堅尼地城,西營盤或東九龍的丽港城。打算做7成按揭,20年期,希望收回的租金可幫忙抵消每月銀行的供款。现时400萬樓下選擇不多,樓龄很久,港島单位一般約2百多呎,租金也可到11k 至13k。烦請指教本人如何有效的增加财富成为财務自由,应否把现存的錢購入单位出租?或是应等楼市再回落多些才買?谢谢!”

 

 答案

 

 看文讀者是個保守的人,有此結論原因

1.六年前即約2008年買樓同家人分後只賺少許,而同比中原城市指數大升一倍。有此原因估計讀者在投資一事太過小心,賺些少就走。有感未攪清楚點解投資要買樓。

 

2. 筆者長處在銀行多年,有機會睇清多種人的牌面與牌底。其中一類常遇的,為一批四十歲積極理財人仕,可能是藏在心中的一股矛盾,令呢批男女一係太保守咩都唔做,一係就太進取想「做番D野」、最尾太心急未攪清楚就梗係被人呃。筆者不能憑文等於見人,估計讀者為前者保守派。

 

3. 保守政策亦由讀者提及的二百幾買港島樓可見。請注意樓平自然有因,個人認為寧願你正正常常係新界買間兩房,都好過夾硬係港島入手間蚊型住宅。「寧為雞頭,不為鳳尾」,至少有筆者一個相信。

 

保守得偏離有時都係種風險,捨得將「散紙」付出他日才有張金牛返。李生賣樓有冷氣有buffet有專車接送,望既都係想將心曠神怡的感覺灌入你腦袋。讀者在此時再前進,首要去明白點解要買樓投資,為什麼唔買股票作投資。不理解而他日買入後心驚驚,有乜風吹草動走去賣鬼左仲要蝕埋SSD。

 

自身情況:

讀者人工不俗儲蓄率高強,買樓適合。相反生意人借貸力一般較薄弱,較難舉債買樓。對於四十單身男女要找個安全感,樓是上上之選,原因:

 

  1. 最能補足安全感的事當為有個「出糧養你一世既契爺」。當然呢個世界無人肯咁蝕底每個月比錢你洗,租客勉強算是其中一個。有得揀你估租客想咩?
  2. 大家要求的月入是長期的。留意大家係銀行做咩年金計劃可以「保證」得到十年到廿年的每月收入,可是此金額為固定的。假設供滿計劃後由1990年開始每月派$3000比你,到2010年呢三千蚊仲買到咩呢? 所以作長期買賣前再請三思。租金唔同、租金勉強跟隨通賬上升,大約是通賬行兩步租金行一步。
  3. 樓房可隨時變現、更可自己收番黎住。投資有道更可每隔6-7年找個樓市高位,大賺一筆
  4. 樓房是良好抵押品、將之抵押,能獲較低息(年2%)而又長年期(30)加上高成數(90%)的借貸條款,你搵到第二樣野係香港有同樣效能嗎?

 

抵押品 2014年息口(約數) 可攤還年期 抵押最高成數
2% 30-40年 90%
股票 5% 每年申請續期 50-70%只限大籃籌
的士 3% 15年 50%

 

當然有投資品屬良好抵押品而令收息可大於10%一年的。即100萬每個月收$8333之上,留待收息課程再談。學習目的旨在為自己製造多方現金流、令每月出糧不求人。

 

讀者借貸力為45000/10000*2.59*50% = 5.8MIL。宜入手三百萬以下樓房先令自己投資成績同大市同步。萬一樓市下跌,你只同其他同年既人同輸,問題不大。最大鑊係人人有樓在手而你無,現在40歲的一群如有樓在手者,到2014年享了樓市大升浪應心感無咩特別。可是早年放出樓房或長期做租客者、心情如入萬丈深淵,無間地獄而不復生。因為你得四十萬而朋友可將樓加按或賣走得二百萬,往後距離只會越行越遠。留意任何人都想由你身上取走現金流(你上網、供樓、供保險)、由於九成人的現金流來源只得一個(出糧),你很要衡量邊件事值得你每月將現金奉上! 更要為自己製造多種現金流呢?









 


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