Never pay off your mortgage? #581案窮中產

本人(43,連花紅月入$57K),與太太(42,月入$25K)及5歲兒子同住已補地價兩房居屋(太太單名).太太剛於上年年尾加按並套現1.6mil,月供9.6K,30年.現想買間3-4mil的樓先收租,將來留給兒子.剛好妹妹(41,月入$21K)也想買樓收租. 現有以下疑問敬請解答:

1) 哪個月份較適合入市而較容易出租?若找到低於市價5-10%,值得這時入市嗎?或等”當頭起”的時候?
2) 因現住黃大仙區,若於同區買樓,方便日後照應兒子.應買已補地價居屋定單棟樓?土瓜灣或九龍城可以嗎?有附近的區域推薦嗎?
3) 若單棟樓,連天台會否化算?但天台可否上鎖?因近期看過一些盤是不可上鎖.是否所有天台也不可上鎖?若入契可上鎖嗎?
4) 以本人年紀,應否做9成30年按揭?或7成30年+2成現金作跌市準備?
5) 若兩年後有100k,應還部份按揭定用作定期作跌市準備?
6) 若以擔保人身份讓妹妹單名買入3.5mil樓,但合資首期及供按揭,方法可行嗎?有什麼要注意?另因妹妹已擔保弟弟早前單名買入3.5mil樓.我們的供款比率已超額嗎?

 

ANSWER:

看讀者情況,幾件事大家要留意:

  1. 將居屋補價加按一般不讚成。補了價的居屋即等同私樓、但質素只是居屋。將居屋賣出套現,比問銀行借錢去補地價再套現好。何況唔係間間銀行有先借錢予你補價既PLAN,借得又唔見息口係平。
  2. 黃大仙呢個區,首先定義為黃大仙站方圓1公里的地方。在那裡,買樓投資是不需要的,自住都唔見係好。勢利咁講唔樓唔應選擇全香港人口年齡最老地區(見圖黃大仙雙享: 享有平均年齡最大44、享有65歲人口以上百份比最高16.7)。你再睇同一幅圖既新界西、要講既已經講完,數字可以無意義、亦可以好神奇)。當然離黃大仙站遠些少既畢架山、廣播道是另一番光景,然而該地段好少幾百呎既屋仔出售
  3. 而家買天台冇咩著數,你可以話筆者無知。不過近期收信叫拆除僭建的,都係僭建在外而易見的。係人都取易不取難、你買個天台或平台如加建、一定先中屋宇大隊既招。當然大家可以比錢買個天台去睇星星的,但要切法阻止有人係天台跳落去。至於將天台加鎖,你要搞清天台你邊忽入契、更要唔觸犯消防條例下先可行。仲有就係一旦間單幢樓起火天台又block死左、小心業主隨時入牢房。

 agedistribution

讀者借貸力為(57000+25000)/10000*50%*2.59 = 10.6mil。現只用了小部份借貸力、看財務特點讀者適合買樓。不過由屋苑樓開始為首步、見文觀察不宜由單幢樓開始。至於判斷一年內應何月份入手樓房、可在需求旺淡性及借貸力強弱性去分判、係網上只能點到即止。至於九成按揭一事、只要借貸不過溢、咩年紀都應該做的。明白筆者寫的<樓換樓>已斷市個幾月、不少朋友未有機會睇書搞清買樓理財上的首首步,希望可在此同大家勉強補足。書本已重新面市,75%的新書又已賣出。

 

至於兩年後有100k,如果讀者指係一百萬,咁應該為跌市作準備,Never payoff your mortgage。Hard sell下都要講多次:「去睇<樓換樓>啦你就明!」

 

如果讀者指係十萬,咁……………..無野講。十萬蚊比稅比經紀傭金都無左。當然明白看倌各位都自有生活上的困難。你只好怪人地賺錢太快,將好多物價都推高左。如果你想黎個低收入大反擊、可以等。就好似毛主席當年比國民黨「追殺」都走足兩年佬啦(萬里長征: 1934/10 – 1936/10)。將戰線拉長去等待機會、從來是兵弱者轉勝之道。毛主席如是、到抗戰時蔣委員長又用同一道理對付日軍。

 

另一原因點解唔好還清按揭? 好多年前筆者按待了位住半山的老外高層、為英國大學在港出教科書的話事人,睇情況都無咩理財需要架啦(是的、有些人係唔需要理財、定期都唔好花時間去做)。佢諗住將自己間樓既按揭欠債減至5萬。You know 係香港做按揭最少要借幾錢嗎? Yes, 就係5萬,點解佢要咁做呢? 你將5萬蚊按揭分10年還既錢同保險箱月租對比一下? 所以老外點解係高層(至少間屋既海拔比你間屋高)? 梗有原因。而上星期在堂上更分享了個無啦啦住係譽港灣既個案。










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