中產靠收息部署退休生活 #543案窮中產

追讀諗sir blog, 大開眼界,

希望指點一下小弟個案,

本人和太太40歲月入共10萬,女兒4歲

自住單位市值約8.5M,尚欠按揭4M. 月供18K, 市值租金24K

2010年 聯名 8成按揭,H+0.65購入

現金加股票蟹貨約1.5M.

1)若轉按現有物業套現約1M, 而影響現有息率,是否明智?

2)如何部署手上資產,達致增加被動現金流為退休打算?

3)本人現職某銀行,買入自住物業享有100% 低息按揭褔利,上限5M

因為怕2008年翻版,一直不敢用這個褔利。

希望諗Sir 賜教如何安全地運用這按揭褔利?

謝謝

答案

 

說實的,讀者錯別字較多。筆者運用一己所知為其改正。若本文放入下本新書那望由起始就減少錯別字。關於銀行的借貸福利,就是提供樓價九成借貸、上限月薪一百倍,年利息只1%。若是紅色銀行小職員、可享有十成借貸、年利息1%、做滿一年可以借。當晉升做紅色銀行大職員、都係十成借貸、更可借多一間以千萬為限、息口一樣,過試用期可借。

 

聽到咁,你可能會覺得做銀行職員真好! 十成上會、一蚊都唔使比就有間屋。是的,筆者自己都試過,亦因此筆者好後生就喜歡買樓,所以今日你係度見到我(D字)。當然市況逆轉時、借十成既人好快變成負資產、銀行萬一裁員而有你份、你需要係2009年青姐都落淚既時候被CALL LOAN。你諗下,2009年3月匯豐40蚊搞28蚊供股個陣、叫你搵廿萬出黎買股票都難,何況當時CCL下跌了20-30%,如果真係份工冇左再被銀行急call還錢,相信你都未必睇得開、又係JP Morgan頂樓跳落黎。

 

讀者強項係借貸力高,和太太合共為10*50%*2.59 = 12.95mil。早年購入三房物業、現時間樓又賺、個女讀書好兼聽話,如果你覺得個美好故事會就咁延續落去,未免真係太naïve。介紹一個人你識、本案讀者都應該知道的,就係戈爾巴喬夫。相信一眾70後或更前者、都知道佢額頭有個同蘇聯版圖好似的胎記,正因為咁有人話佢註定係蘇聯總統(正稱係總書記)。除了此事佢還有另一特別事,佢係少有總統會退休後同KFC拍炸雞廣告、更出自傳又猛咁SOCIAL,最攞命係佢2008年去美國接受美國總統授予「自由勛章」。講到底,就係當年戈氏下台新總理上場、原本班馬仔比人收歸哂,而自己就跟總書記規格收取每月4000廬布的長俸。你知Yeltsin跟手接任發生大通賬,戈叔叔手上每月4000廬布只貶至兩蚊美元的購買力,你話與其等每月呢兩蚊、不如出下鏡贏舊炸雞好過啦。話說回來原本一國之君攪成咁,真係好令人難受。

 

筆者幫後生仔規劃、幫中年人縮窄退休後生活與工作時的變異。而本案讀者應趁借貸力由42歲下滑前為人生下半場作部署。首先要套出資金,緊記現金為王,當樓市下跌而你冇趁高套有資金,低吸機會就此溜走。加按金額為8.5*70% – 4.0 = 2.0mil,而讀者應放棄hibor低息plan而選擇揸多二百萬在手。條數筆者會咁睇: 讀者原本欠四百萬息口0.8%,每年利息支出約$32000。讀者可轉按及後套出二百萬,共欠六百萬,而新計劃可到冇關連銀行選用靈活按揭計劃,即假如總欠六百萬息口為2.1%,銀行會予一活期戶口隨時提存,而活期息口同按揭息口一樣,而最多存借走金額之一半。即讀者最多可存三百萬而享有2.1%存息,變相將按揭息口支出減少一半。六百萬一年利息支出由12萬減至6,比原本$32000多了$28000利息支出。每年用$28000成本而控有多出二百萬資金隨時入市,此舉為改變的第一步。

 

當然讀者可利用員工福利,轉按回自己工作銀行,息口1%,按至七成,那在市況逆轉時有一定防守力,但沒了靈活按揭計劃選擇,只可以用staff plan。一樣多了二百萬現金在手、而該新套的現金每年息口支出為$20000,同上段方案大致有接近效果,但多了一重擔心。

 

下步當然去增加正現金流。在上文提出了無論用唔用staff plan,都可套出二百萬,而該事令自己利息支出多了兩萬餘元。詳細數目上堂再計,筆者只想講在收息batch 3-7課堂的播種之後,同學已自行去銀行入手了年息12-14%的混合收息方案、亦有同學不時whatsapp問直債收息選項。我們先予一個筆者發夢見到的意境:

 

瑞安房地產

票面: 9.75%

孳息: 6.52%

到期: 2015/2/16

 

照上方解即今日2014年3月到下年15年2月到期,息口不會少於6%,而最緊要瑞房唔好執! 今日生果報大談內房債務或會有風暴,一些較穩健的內房公司債價亦受拖累,令回報看俏。當然有其他選項,同學的方案更是隨時可贖回,而二百萬收12%年息可產出每月$20000的回報,即套出金額每年的兩萬蚊利息支出,根本不算什麼。我們要用收息101及102兩課去講解全副心得。

 











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