債券收息定買日本樓收10%回報? #546案庸才

諗Sir,你好!

已經睇o左homeblogger兩年,你的無私分享令我獲益良多!現有以下問題想請教你:

剛發現身邊有八掛同事也有追開homeblogger,由於不希望個人資產被得知,所以請於登出我的問題時,把我和太太的職業改一改。

本人28歲,公務員,月入$32K,另兼職收入$5K(暫冇報稅,打算下年度報)

太太31歲,公務員,月入$28K。

二人每月可儲$25K

資產如下:

  • 物業A:自住新界北區屋苑兩房私樓(太太持有),2010年$1.56M買入,現市值3M,總欠款$1.37M。在得知買樓課的知道後將物業A轉按及剛批出了 ,詳情如下:

$3M,按70%,P按,2.15%,還30年,另加mortgage link deposit account

套出$730K+21K cash rebate+$4.5K supermarket coupon,再減去$5K罰息及律師費$5~6K = $740K Cash

  • 物業B:出租九龍東兩房居屋(聯名持有),2012年$3.05M買入,P按2.15%。現市值3.55M,欠款$2.07M,供款每月約$8K,仲有29年供完。租金$11.5K,今年10月先完SSD。
  • Cash $180K
  • 實金銀$150K
  • 大陸人仔定期¥80K,收4%息
  • 大陸銀行理財產品¥50K,收5.5%息
  • 與朋友夾份投資大陸生意¥150K,約2年後回本,之後每月收¥6.5K
  • iBond $40K
  • Stocks $50K
  • 另有Tax Loan $200K,剩183k,每月還$8.6K,15年12月還清

 

小朋友剛出生,夫婦二人工作都可以稱得上是鐵飯碗,人工每年穩定緩慢增長

正宗是餓又餓唔死,但一世唔會發達的家庭,簡單講是一個庸才家庭。>.<

我們打算2年內再買一個九龍兩房單位,方便小朋友讀書。10年內再買一間三房,改善居住環境,完成一生四宅的目標。

 

為避開DSD,計劃今年10月將物業B轉成太太一人持有,問題就來啦,太太的月入,就算報埋物業B出租(要打8折?),只有28K+9K=37K,應該過唔倒同時持有兩個單位o既壓測?同埋其實我唔報物業B係自住,咪冇得借70%按?

 

 

最近沙一成o左個來自星星的筍盤,$3.8M低層3房,價錢很吸引,現在其他3房盤叫緊約4.2~4.5M

假設將來價錢跌到落$4M,我已經想買來自住,因為仲有打算生多個小朋友。

但咁樣會差唔多用了我o地73%o既借貨力,根據你提出o既旺市只用一半購買力,我買多間$4M左右3房係咪過分進取呢?

Total income: 32K+5K+28K+9K=74K

Loan power: 74K/10000*0.5*2.59=9.58M

Mortgage: 2.07M+2.1M+?2.8M=6.97M

 

本來想上完你既收息堂之後,用約$200K~300K去買債券收10%息

惟最近諗Sir推出的進擊之日本樓,發現$200K~300K(港幣30萬)已經可以o係日本買小套房收10%租金回報

請問我既情況,你會建議做哪種投資呢?

 

你的忠實讀者上

 

 答案

讀者算是做得不錯,三十餘歲兩樓係手,收租樓產出之現金流算是合理,供八千而租金收一萬一,即正現金流約$3000。首問題是欲將A+B兩單位轉哂比太太,先生自己可以借盡兼九成上會。留意轉第二間樓比太太,該次都要比DSD的,由於是新例,請向你的律師查詢所付DSD為多少。當然如讀者打算買入門三房約4mil,那將物業B轉比太太自己再慳約4.5%之從價所花稅的一半,計埋都有八萬蚊,所以轉哂B比太太,對於收入只及中等的讀者而言應有著數的。可是由於太太總核實收入只28+9=37K,如同時供兩間屋約(11000+8000)點計都過唔到壓力測試,這是對的。可是沒有辦法嗎? 其實買樓101有提及,可能筆者講得唔清楚。另外報稱非自住的物業、只借50%估價。

 

關於讀者應否在此時再買下一間樓? 由於讀者在核實收入上計多了,又披露少了欠款情況,所以讀者在上文計的LOAN POWER有些少要更正。在欠款比讀者自己計的多、核實收入又比原先計的少下,若再買樓會令借貸比攀升至高於73%。所以請花時間作正規學習,而筆者亦在買樓101課中獲得了不少成功感,就是幫一眾讀者計錯的數糾正過來。

 

所以讀者不要太急進,現在持貨已太概適中。想再換三房只宜將物業A租出,再行「以租養租」,租三房是也。至於筍盤不等於平盤,一個低層的樓盤成價低下,或在此市況轉差時比人再壓5-10%價實屬常見,而大家真的想將錢買入個低層單位嗎? 當然不排除已考慮了低層的因素後,該單位還是平5-15%,可是「每平一千蚊、都係有原因」,大家會唔會考慮親身去睇下呢? 例如見到個單位對住垃圾站、附近單位比人偷偷地間成公寓、窗外明顯有鹹水滲漏跡象都完全解通了低價原因。總之買樓是要用腳行、上網睇價只是好前期的參考。

 

最尾一項是買日本樓同債券方案之比較。即如兩者都收超過10%息,究竟那樣較好呢? 筆者自己見解是讀者應由較易理解的債券方案出發,因為買日本樓槓桿不大,亦有幣差風險。最要考慮就是一般投資期都要三年之上,這在最快本周未到書局的筆者新作<進擊日本樓>有說明。由於資金程度未到達、更要留注錢他日買三房完成樓換樓,所以讀者此案應先「輕身上路」唔好再揹件實物上身,用可贖隨時回的債券方案為上。當然唔係就咁買條bond,這留待收息堂再解吧,不只是理論,不少同學更已實行了再問下一步更深入之問題,不時在blog中有提及。至於看讀者的投資分佈,顯然是對投資方向毫無頭緒的,如大家有同一情況務必了解幾種有用投資物的特性,以爭取正現金流為目標。

 









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