私人銀行、一生三宅、拆細買樓 #545案 窮中產

諗Sir 你好,
數月前機緣巧合下拜讀了諗Sir 的大作“樓換樓”,之後上完諗Sir 的收息課程,令我明白自己乃庸人一名。 現想請諗Sir 指點將來理財的方向。

先講自己,本人40歲(未婚),月入50k,可儲30k一個月,有一層供滿私人樓估值5M(單名)自住,現金3.5M。現有以下計劃:

1.  用0.3M 購入債券產物隨時沽出,7%年息;(可以的話用堂上所說之法再進一步提高息率至>10%)

2.  購入一層大約6M的私人樓收租,用2M現金加現樓套現1.5M,兩邊夾埋實供70% (計埋SSD,厘印等等,這樣做是因為出租樓只能按50%),收租16k,用來供樓但應沒有現金流, 地點想在長沙灣(四小龍),土瓜灣(翔龍灣, 傲雲峰)兩房單位;

3. 餘下現金大約1M 傍身;

4. 5~6年後再以相同方法買下一間樓收租。

先謝收息101/102課啟發! 想請教是否可行或能有更好計劃 ?
另外一生三宅能否成事?

謝謝!
祝安,拜仁

 

答案

讀者是難得的一位,月入50K更可儲蓄60%(即30000一個月),抵佢有間供滿既私人樓另加三百五十萬現今在手。要一生三宅只要將居所沽出再買三間細價樓收租即可成事。當然筆者可以帶你去更高更遠既地方! 如果提問人是月入萬餘既後生仔,會給予個進擊的脫變方法。如提問是由五百萬資產人仕所出,更可供出兩個版本,分別係富貴版同平民版。

 

富貴版 – 私人銀行

無論邊個版本讀者都先應將手上供滿住宅按出,如他日樓市下跌,現金已早先套在你手,要低價再買的主動權在你手上。那有人會問:「套左唔使比息咩? 他日加息利息成本咪仲貴!?」只好說現在利息約2%p.a.,不難找到更高息工具去抵銷利息支出。他日如加息至5%p.a.,到時經濟景氣,或許你在恆指40000點之下你都忘記了利息支出為何物了。筆者上次經歷的「高」息周期是2007年,當時定期三個月有3%年息,恆指319xx點。你話筆者會唔會因為手上樓按而唔喜歡金管加息呀? 絕對唔會。有種的一下子加到5%,但望住而家四出奔走的奧巴馬同仍夫人(按: 奧巴馬在四月出訪日本而其夫人將在三月出訪中國)咁勞累個樣,仲點咁奢望老美可以一下子加2%,拉高本港息口呢? 又有冇可能港美息口唔跟呢? 一兩格(0.25%)唔跟唔出期,但如息差有成1%,港美聯繫之沖擊隨之而來。

 

講返點富貴,貴在讀者將自住樓按出2.5mil之後,聯同現在的資金夾埋6.0mil,在私人銀行開設戶口。下! 私人銀行唔係要幾千萬架咩? 如獅子的是三十球港銀、細規模的: 一球美金搞掂哂! 那為什麼不留在個人銀行而跑到私銀呢? 真係貪佢型d? 留意私銀比起你由幾十萬港紙upgrade做乜乜卓越理財,是有實質上的分別的。就講可接受抵押品,已不只是定期同股票了。基本上咩都可以抵押,而押出的息率只收1.2%年息。筆者一班舊客皆是廠佬,收班成堆人仔咪買隻建行債券收5%年息,有咩事打開電腦,大部份放在債券的資金即用低息口借回戶口,計埋都收緊5-1.2 = 3.8%。此對公司經常要舊錢轉幾日找數既客人十分方便,所以過年筆者收利是儲埋既利是封,都係HSBC PB、BS、瑞銀樣樣齊,uncle仲要係後抽成盒利是封出黎,問我要唔要? 中秋節仲要快手將果籃第一個送到uncle面前,如果唔係佢個office冇位擺。你可能心諗:「呢個世界真係唔公平!」是的,只要你快手脫離某個層次,出路自然多一點。

 

為左教壞讀者,在此提一提昨晚夢境見到的一隻債券:

 

德意志銀行Capital Funding Tr/ DEUTSCHE BANK AG

票息:9% (A)

差價: 107.25/106.25

Yield: ??? (>8%)

Junoir Subordinated/Callable 31/3/2015/Prep Bond

 eur

要明既自然明左,德意志銀行都唔係差得過匯豐,做咩比成咁高息? 另外用歐羅去買債,萬一歐羅下跌怎辦? 仲有咩野風險? 你睇下歐羅對美金幅圖,是不是有點否極泰來? 在過往一年歐羅總是升。當然不應「一舊錢買一樣野」,只是策略的一小部份披露。

 

平民版 – 拆細買樓

要迎合一般人口味,或覺得放錢係私人銀行好危險既人(其實筆者覺得你放錢係普通銀行比人左sell右sell一樣危險!)。那返回計一計借貸力的現實,讀者借貸力為50000/10000*2.59*50% = 6.47mil,庸才未有伴侶相助所以打個折。建議讀者不要一心買6.0mil既樓收租,尤其四小龍、翔龍灣都只係好睇唔好食。買樓收租是為錢、間樓好唔好靚唔靚唔關你事。難聽再講四小龍、翔龍灣覺得係兩頭唔到岸,肯定唔係差、但亦冇可能係「上菜」。

 

如是筆者寧願每次只購入三百萬左右的樓房,每次付1.5mil首期。原因一是有50%下跌之防守力,不易淪為負資產。原因二是買入後可訂明是收租物業(投資樓只借50%),有租約可補彌讀者借貸力。借設買了一間樓用了1.5mil首期、借了1.5mil資金、租金收$10000,而總借貸力增加為(50000+10000)*2.59*50%/10000 = 7.77mil。即加借了1.5mil,但總借貸力由6.47mil升至7.77mil,咁講即係只用了(1.5-(7.77-6.47)=0.3mil借貸力。所以收入一般者偏向比五成首期收租、而高收入者反而可借盡九成、「偷雞」收租。

 

最尾一個原因當然係拆散買入時間、避免一氣入貨買貴了的風險。調轉亦可將樓分批沽出,越沽越高。至於淨餘未用資金、已在收息101及102傳達了收息做法。

 

仲有係讀者如按方法找來擔保人、亦可解決借貸力不足之問題。這在買樓101探討。












 


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