中產以租養租等收息法門

2014年2月11日讀者:

謝謝諗Sir之前的講解,相逢恨晚小妹之延續:

現況:家庭收入$130K, 租金收入$26K,夫婦年齡38,有一小孩5歲與工人姐姐同住

自住:兩房 市值6M,欠銀行4.2M,自己持有 (剛完成加按)
出租1:市區細戶市值3.7M,欠銀行2M, 租金$12000,自己持有
出租2:三房市值4.5M,租金$14500,欠銀行2.8M,丈夫持有

扣除家庭開支每月可儲50K左右,現有現金1M, 人仔1M,股票1M

問題:

1. 出租1,今星期租約將完,應否繼續放租定放售?然後可立即換大三房自住,但要比DSD
2. 保持現狀不變,多儲兩年錢等入市良機買鐵路上蓋三房新樓
3. 因為借貸已多,是否不宜再買樓?如果有多一個細路租住三房新樓住便算,這樣可以將自住樓出租再租養租
4.另外想問除債息外的選擇有什麼投資可以推介?
5. 海外物業有何意見?澳洲,英國定東南亞好?

希望諗Sir給小妹專業意見

 

2014年3月2日讀者:

明白回答需時,但因以下物業一, 市區studio 單位剛已$12800再出租了!雖然近日有經紀打來問連約賣但我應該不會了!個單位2012年以3.2M買入,很容易出租,一般一星期內,我的單位下午收回同日晚上再租出了。

 

我現在想新樓價格下跌10-15%,如果發展商幫比DSD就買新樓自住,再出租現在自用的兩房。你意下如何,荃灣寰宇點睇?

 

 

答案

讀者原本正考慮將現有樓房(一)賣走及套現買新居作自住,改善居住環境。因一般回覆時間為三星期,所以未能在二月內回覆。大家看了本blog一會,應知道借貸力方程助你了解荷包有幾深、應否再加碼買樓。而讀者之家庭借貸力為(130,000+26,000)/10000*2.59*50% = 20mil,欠下銀行(4.2+2+2.8) = 9mil。在此有個假設是讀者全部出租樓房都是有租約、能令銀行信服的租金收入證明。筆者同意今次讀者儲蓄率不低、就當補錢去令樓房按揭金額少於樓價50%之下亦不是太難。如讀者賣出樓房(一)套現1.7mil,再買入三房在市面約7.8mil,假設三成上會要付首都近2.4mil,而當中1.7mil相信由原本賣樓所得補貼,即自己要再補70萬,加上再借5.4mil,到時銀行總欠增加為(4.2+5.4+2.8) = 12.4mil,為借貸力之 12.4/20 = 62%。由於原居可租出亦提升了借貸力,其實換樓不會令讀者家庭負擔太重,第一回答是讀者借貸實不太多。

 

當然政府除左每年退番一萬蚊比中產之外,筆者感覺其餘政策都在剝削此階層。如果你個仔今日係學校比人欺凌、其實作為老豆既你又何不是? 只不過你個仔有得避、做父母既你要頂硬上。中產打工仔搵到錢就要負責交稅、就當你人工少只交一萬幾千,其實你只要在香港擁有業權,當初購入時所負的高地價已是隱性稅項一種,政府長期宣揚的低稅率政策只靠由另方面搾壓市民而維持。近年政府宣揚「維持良好的營商環境予港人」已是賜予中產的一種福利,可是就連最後一樣講得通的理據都失去之後,中產怒罵之聲日漸響亮。

 

在此亂世窮人有公屋護身,相信佢地都唔介紹筆者用「窮」一字形容,最起碼佢有樓住,仲有錢洗。至於搵到錢既中產要睇下佢會否抵受到各種誘惑,如用人工去買車買享受,最後錢都係流回去看通之仕手上。要知「產品」九成都是買入後貶值的,「資產」是有機會升值及有產出的,由於資產會引發投資需求、有投資需求,所以價格會升跌。有部份車及手錶其實都可以,但看不出一架每日有貨出廠既日本車會升得去邊。而今次讀者儲蓄率達50/130 ~ 40%,習慣應由年少養成,你可能話:「十幾萬人工點會儲唔到錢呀?」那我們不看金額只看儲蓄率,你有個小朋友同工人之後仲可以有此儲蓄率嗎? 而打好良好儲蓄根基之後、擁有2-3間樓是可達成之事。

 

讀者如換樓是將7.8mil居所的6%交稅,此行徑連同雜費估計要80萬,已夠約三年租樓支出。所以讀者雖然借得到,但在DSD政策下還是租樓好,阻止了業主上流、同時阻制了上車盤在市場中的供應,這亦解釋了政府的DSD政策為何只要令成交少了、而樓價未有預期中的20-30%下跌。所以讀者行「以租養租」的原因不是借貸多、而係計落冇著數。至於此法門應在本blog另文章提及了。

 

讀者現行的投資組合是奇怪的(33%現金、33%股票、33%人仔)。不過好多香港人都係咁,應了解各項投資物的分佈再行打算。至於唔用股債組合仲有咩方法收息? 保險、期權、外幣都可以、當然債券是賺息根本。在坊間有不少人因傭金而錯解投資物、或本身年資尚淺未夠了解,引發出不少人聽到「保險」都掉頭走! 其實當你明白各項工具正確運用之法後,市面上不少投資物根本唔係你現在既認知咁樣。而你所聽到或做埋輸錢的! 是不少人濫用投資物令「你輸錢、佢賺錢」的結果。所以錢係唔能夠過人手、自己懂得最要緊!

 

至於海外物業是政府大推DSD, SSD後的副產物,要留意的地產是買樓等於買業權、一個地方的法治比回報更為重要。其實大把外地人都係香港買樓,那你能用自己係香港的經驗、換轉去想出投資海外物業要注意的法門嗎? 至於買新樓的各項因素在5月買樓堂上有討論,不會評論個別樓盤。只好說有不少讀者來信而大嘆買大型新盤投資的悲涼下場。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項




美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】

美股隊長
美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38
 
 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室

【報名: 按此網上填表
course code:「YUJS38
 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
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備註:

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播



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如使用「美股課程100元優惠券」,步驟如下:

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1. 必須在報名之前出示  ***每人限用一次***

2. 拍照「美股課程100元優惠券」

3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室



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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
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學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


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課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

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2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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