中產以租養租等收息法門

2014年2月11日讀者:

謝謝諗Sir之前的講解，相逢恨晚小妹之延續：

現況：家庭收入$130K, 租金收入$26K，夫婦年齡38，有一小孩5歲與工人姐姐同住

自住：兩房 市值6M，欠銀行4.2M，自己持有 （剛完成加按）
出租1：市區細戶市值3.7M，欠銀行2M, 租金$12000，自己持有
出租2：三房市值4.5M，租金$14500，欠銀行2.8M，丈夫持有

扣除家庭開支每月可儲50K左右，現有現金1M, 人仔1M，股票1M

問題：

1. 出租1，今星期租約將完，應否繼續放租定放售？然後可立即換大三房自住，但要比DSD
2. 保持現狀不變，多儲兩年錢等入市良機買鐵路上蓋三房新樓
3. 因為借貸已多，是否不宜再買樓？如果有多一個細路租住三房新樓住便算，這樣可以將自住樓出租再租養租
4.另外想問除債息外的選擇有什麼投資可以推介？
5. 海外物業有何意見？澳洲，英國定東南亞好？

希望諗Sir給小妹專業意見

2014年3月2日讀者:

明白回答需時，但因以下物業一, 市區studio 單位剛已$12800再出租了！雖然近日有經紀打來問連約賣但我應該不會了！個單位2012年以3.2M買入，很容易出租，一般一星期內，我的單位下午收回同日晚上再租出了。

我現在想新樓價格下跌10－15％，如果發展商幫比DSD就買新樓自住，再出租現在自用的兩房。你意下如何，荃灣寰宇點睇？

答案

讀者原本正考慮將現有樓房(一)賣走及套現買新居作自住，改善居住環境。因一般回覆時間為三星期，所以未能在二月內回覆。大家看了本blog一會，應知道借貸力方程助你了解荷包有幾深、應否再加碼買樓。而讀者之家庭借貸力為(130,000+26,000)/10000*2.59*50% = 20mil，欠下銀行(4.2+2+2.8) = 9mil。在此有個假設是讀者全部出租樓房都是有租約、能令銀行信服的租金收入證明。筆者同意今次讀者儲蓄率不低、就當補錢去令樓房按揭金額少於樓價50%之下亦不是太難。如讀者賣出樓房(一)套現1.7mil，再買入三房在市面約7.8mil，假設三成上會要付首都近2.4mil，而當中1.7mil相信由原本賣樓所得補貼，即自己要再補70萬，加上再借5.4mil，到時銀行總欠增加為(4.2+5.4+2.8) = 12.4mil，為借貸力之 12.4/20 = 62%。由於原居可租出亦提升了借貸力，其實換樓不會令讀者家庭負擔太重，第一回答是讀者借貸實不太多。

當然政府除左每年退番一萬蚊比中產之外，筆者感覺其餘政策都在剝削此階層。如果你個仔今日係學校比人欺凌、其實作為老豆既你又何嘗不是? 只不過你個仔有得避、做父母既你要頂硬上。中產打工仔搵到錢就要負責交稅、就當你人工少只交一萬幾千，其實你只要在香港擁有業權，當初購入時所負的高地價已是隱性稅項一種，政府長期宣揚的低稅率政策只靠由另方面搾壓市民而維持。近年政府宣揚「維持良好的營商環境予港人」已是賜予中產的一種福利，可是就連最後一樣講得通的理據都失去之後，中產怒罵之聲日漸響亮。

在此亂世窮人有公屋護身，相信佢地都唔介紹筆者用「窮」一字形容，最起碼佢有樓住，仲有錢洗。至於搵到錢既中產要睇下佢會否抵受到各種誘惑，如用人工去買車買享受，最後錢都係流回去看通之仕手上。要知「產品」九成都是買入後貶值的，「資產」是有機會升值及有產出的，由於資產會引發投資需求、有投資需求，所以價格會升跌。有部份車及手錶其實都可以，但看不出一架每日有貨出廠既日本車會升得去邊。而今次讀者儲蓄率達50/130 ~ 40%，習慣應由年少養成，你可能話:「十幾萬人工點會儲唔到錢呀?」那我們不看金額只看儲蓄率，你有個小朋友同工人之後仲可以有此儲蓄率嗎? 而打好良好儲蓄根基之後、擁有2-3間樓是可達成之事。

讀者如換樓是將7.8mil居所的6%交稅，此行徑連同雜費估計要80萬，已夠約三年租樓支出。所以讀者雖然借得到，但在DSD政策下還是租樓好，阻止了業主上流、同時阻制了上車盤在市場中的供應，這亦解釋了政府的DSD政策為何只要令成交少了、而樓價未有預期中的20-30%下跌。所以讀者行「以租養租」的原因不是借貸多、而係計落冇著數。至於此法門應在本blog另文章提及了。

讀者現行的投資組合是奇怪的(33%現金、33%股票、33%人仔)。不過好多香港人都係咁，應了解各項投資物的分佈再行打算。至於唔用股債組合仲有咩方法收息? 保險、期權、外幣都可以、當然債券是賺息根本。在坊間有不少人因傭金而錯解投資物、或本身年資尚淺未夠了解，引發出不少人聽到「保險」都掉頭走! 其實當你明白各項工具正確運用之法後，市面上不少投資物根本唔係你現在既認知咁樣。而你所聽到或做埋輸錢的! 是不少人濫用投資物令「你輸錢、佢賺錢」的結果。所以錢係唔能夠過人手、自己懂得最要緊!

至於海外物業是政府大推DSD, SSD後的副產物，要留意的地產是買樓等於買業權、一個地方的法治比回報更為重要。其實大把外地人都係香港買樓，那你能用自己係香港的經驗、換轉去想出投資海外物業要注意的法門嗎? 至於買新樓的各項因素在5月買樓堂上有討論，不會評論個別樓盤。只好說有不少讀者來信而大嘆買大型新盤投資的悲涼下場。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
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*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
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. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
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【我要報名：網上填表】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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