百五萬收息攻略 #541案窮中產

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。

現今世道所有事情的週期只會越來越短 (包括股、樓、企業、產品….等等),以有限的資金和有限控制風險的計劃下,槓桿自己的資本去增加自己的現金流入才是王道。

再加上香港之發展,明顯地政府有打算將二三等公民趕到大西北,甚至前海珠海一帶居住,在香港越早置業越有利。
 
自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,2014年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備一開二之計劃,並於2015/2016年買入約3m的物業作收租之用。
 
現況:
 
1. 現有自住聯名(老婆)物業 (2012年2月買入價為3.68m, 向BOC借1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, 尚欠1.33m)
2. 手上有1m cash可以隨時運用
3. 除mortgage外,無其他負債
4. 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出1m花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2,樂觀d就長做長有
 
打算如下:
1. 先把物業以50%業權轉讓方式轉到老婆名下
2. 轉按到有Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約4.35m~4.5m左右)
(附加打算,但非必要)
3. 再按70%,多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息
 
如果計數後情況許可,想在現有屋苑買一個車位(0.5m)自用,入契才先一次過轉按,等車位都可以低息做mortgage。(理由係睇好本區發展,無能力買多一個單位,就惟有為現有單位增值,唔知此舉有沒有行錯,請lum sir指點)

 

 答案

 

將車位放入間屋一齊做按揭是一個辦法,因車位一般只做10-15年按揭,年息貴些少要3%,那將間屋連車位去供一來減低利息支出、二來拖長去還令供車位平過租,值得去做。讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000計作1,030,000/12 = 85300嗎? 唔計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 85000/10000*2.59*50% = 11.0mil??? 筆者意見是如果成舊花紅你有打足稅,稅單睇到銀行至少計一半。當然有小心既銀行會問你睇份聘用合約,見到你「老底」只三萬,即將你花紅打折,如遇此情況請到溫情滿溢既小銀行,最好係例淡既三月去,計哂成份人工借盡11.0mil實有得傾。講到底銀行為做生意,你又有間屋抵比佢,就當剛好企係金管條界上面,年頭「借庫」總較易傾。

 

由於讀者原有月薪只屬中等,建議原有物業只套到五成先自住,待時機一到將原居租出再買入新房。讀者之見是2015/2016,筆者對此無大意思,反正現時在買樓上應先觀望,踏入五月尾才作下回部署。另只套五成供自己將原居合法租出,獲得租約可增自己借貸力,收入不高人仕應行此法。收入高的可盤坐現居,新樓再盡借可也。

 

今天轉談個話題,就是網上智慧說高收益債券基金不宜持有,更有被銀行call-loan風險。不宜持有之因是加息在即:「債券價格對利息o既影響, 係linear o既, 基本上一加息, bond price 就跌, 絕無例外。」首先筆者對就黎加息一事是同意的,因為根本冇得再減。至於線性走勢,請見下圖

 

圖中顯示2013年5月美聯儲「吹水」話減息下,4種不同債券ETF之價格表現,JNK是 BARCLAYS CAPITAL HIGH YIELD BOND FUND,CIU 是LEHMAN INTERMEDIATE CREDIT BOND,同個名一樣,ETF入面既係一堆rating唔上唔落既債券。EMB係JP MORGAN EMG. MARKET BOND FUND,可見佢地係同一時間之價格變動,有所不同。JNK係一堆近垃圾之債券、跌得較少。EMB係一堆近似巴西國債既物體,跌得教多。至於美國國債之跌幅冇在此圖顯示,不過可以話比你知結果係:「仲慘烈。」咁講即係債券越垃圾、加息跌得越少?

 

知道在理財策劃方面有很多先賢,筆者不敢說有什麼新主張。只想舉一例說明債券同息口唔係LINEAR咁簡單,更不想為大家介紹什麼垃圾債。此文章不作構成什麼投資意見。我同意你或者係教科書會見到Bond Price is linear correlative to intrest rate,不過教科書可能係1999年版,那時印銀紙的病患未見。

 

有件事要先告訴你:「美國國債同息口是呈反向的。」可是大家手上的基金是買國債嗎?(還是你未搞清楚就買?) 另一點是,那些年筆者讀書時被逼去睇一些大經濟學家寫既聖典,對一些金科玉律有點了解。到現在情況根本唔可能將條規則搬出黎就「了左件事」,而係要由明白規則之由來,再收集現時new normal既情況,同大家去推斷下一步將發生既事。如果我只係搬字過紙,大家根本唔需要我,你可以去買書,讀degree,自學。

 

債券有好多種,你當然可以由幅圖咁講全部債券咪係要跌? 就只呢四隻當然是的,只想說明不同債券,在加息會有不同之狀態。收息101會再作詳解。有格仔圖,有線性圖為大家再作解說。留意我既堂是投資物原理教學,不是產物推介。如果有,係同學自己見到,唔係我介紹的。

 

另外近月已有新的產物,大概是將一隻高收益債券基金,再加上hedge了息口上升之特性,為大家收息之餘又可免除加息之風險。你可以睇為係買債券收息,再同你將部份買入加息時有進益之投資物。如果真係「加息」,有價格損失可被補償。至於銀行call-margin,幾時都有可能。問題係買那位準確知道到投資物跌幾多時,要開始補水嗎? 精密的計算實有需要。當然有工具可代勞。另外又有人問幾時加息? 此題目已夠另寫一篇。今日不談。另外有咩方法判定幾時收手唔再買債券、或換馬? 唯有在未來課程再講,等大家換下馬又可「補注大細」。

 










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