42歲庸才踏出下一步 #540案庸才

諗Sir. 你好~

本人是42歲. 算有一份穩定工作.已婚(計劃要小孩).月人HKD20000.現時有一自住樓.樓價約HKD3500000.尚欠銀行HKD230000.本身有約HKD100000儲蓄.

自住樓有23年樓齡,大厦已做大維修.但屋內十分殘舊需翻新.所花費用巨大.所以興起換樓意慾. 原本想法一賣一買,影響生活不大.但原地踏步非我所想.要買第二層樓.又似遙不可及.

請諗SIR給小弟一些建議.待我跨出第二步.

謝謝

百祥

 

 答案

問題係讀者冇講出太太有沒有工作,請先留意本blog文章了解家人怎對自己的借貸力作幫助,對庸才而言找個終身伴侶是必需的,因可將資源更有效運用,亦令借貸力倍增。當然可「一打十」單身支持絕冇問題。有關資料已在半年前出版的<樓換樓>有說明。現時你在書局仍有可能搵到本書買入,一個有需求但冇供應的貨品應有再向上炒的可能。況且筆者賣時唔似今時今日發展商賣新盤,越開越低。新版書本為大家搜羅更多內容,無奈要將加紙成本放入書價當中。

 

一個月入兩萬而又年過40既男人,照睇牌面都係多用時間安享生活、不再強求事業及財務自由上的躍進。面前既讀者還有一隻好牌,就係手上近供款而市值350萬的居所,那怎樣利用此良好資產去改變下半生命運?

 

首先幫手將往後故事大改不敢有此擔當,如有此要求可以去搵司徒法正師傅。現時讀者要作的事就係將現居加按至五成、再租出。加按五成可得3.5mil*50%-0.23mil = 1.5mil。為什麼不加按到七成呢? 因為對於一些收入不高的人,需要將原居搞正手續租出,有合法租約在手那租金可作核實收入,提升個人借貸力。那讀者如將原居租出,估計租值為$11500/月,借貸力由2.59mil提高至31500*50%*2.59/10000 = 4.07mil,但加按已用了1.75mil借貸力、淨低有1.5mil cash在手加4.07-1.75 = 2.33mil借貸力,即可再買2.33+1.5 = 3.83mil的居所搬走自住,其實只要懂得,一計之下讀者是有路可行、向上誇步的。

 

有一個實行上的問題,舊居租出有租約、亦要等租客住夠半年先有足夠租金收入證明,那讀者騰空了舊屋比租客,自己住邊? 其實不一定要等六個月租金收入入哂薄仔先叫有證明,有另外方法可取替。當然如搬出後租服務式住宅可解決此問題,咁又有人會問:「咁Q煩! 又搬出搬入。」那只好說如果你當初努力上進、收入只要求平穩地到四皮野一個月、又或儲錢叻些少、你咪少D野煩、唔使搬囉! 煩都係再講:「錢唔係萬能、不過比你更多選擇。」我的老師教我的。當然大家明白在現今香港教育,呢位老師唔係筆者之小、中學老師。

 

如果舊樓比左老婆、自己買新樓更可九成上會,減少稅務支出。用30萬作首期,除埋雜費仲有成一百萬現金在手,可生息出多份糧。整理後讀者資產如下:

 

舊樓  按揭O/S: 1.75MIL供款:$6700 租金收入:$11500 月正現金流=11500-6700 = $4800
新樓 假設買入二百八十萬新房,按揭借盡2.33MIL。供款: $8800 租金: ZERO 月正現金流 =  -$8800
現金 淨一百萬 股債收息101方案 – 11%  月正現金流 = $9166

那讀者每月正現金流為 4800 – 8800 + 9166 = $5166,即成為包租公之餘每月仲多五千幾蚊洗。呢個係筆者幫到佢的地方,遙不可及的事根本是手到拿來。留意如披露太太薪金、更大作為。










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