將加按套出的錢減免一半利息支出#534案半山居民

諗sir, 你好!

最近偶然碰上Homebloggerhk網站,拜讀諗sir的文章,深入淺出,  真的獲益良多。

本人30歲, 幫父母公司工作, 月入2萬, 另每年花紅現金8-10萬; 丈夫31歲, 月入3.2萬, 收入穩定上揚。

我倆聯名下於2年半前, 9成按揭買入了西環2房單位420萬(市值600萬), 月供$13,000, 偷雞出租了2年給朋友,月租$13000 ,倘有360萬未供完。上年年中收回自住, 上年用了我倆大部份積蓄裝修和結婚, 現在剩落股票+現金=$150,000。本人在媽媽幫助下,另外和媽媽聯名於港島東有一間樓放租, 2009年880萬購入, 市值1300萬, 7成按揭,出租$32000, 倘有500+萬未供完, 多出供樓的租金收入全數給父母, 他們希望日後可留此物業的50%給我, 其它給弟妹。

我和丈夫各自的父母自住物業已供完, 大家差不多都是350萬左右,需自住所以一定不會賣, 但可加按。

現在, 我們想下半年/出年換間比較大單位的樓, 我和丈夫現在有甚麼可部署呢?

應否賣了西環樓? 或加按? 或加按其它樓?我和丈夫其實是否已經借盡了銀行錢?

想換樓的煩惱人(貪心人)

 

答案

 

是的,讀者實在有點貪心,本身有間市值六百萬既西環樓再加父母幫助下有1300萬港島東物業的一半業權,以他們兩位只夾埋52000月人,老實說不為相稱。條數是咁計的: 兩人借貸力共52000/10000*50%*2.59 = 6.73mil,現時兩間樓共欠款500+360=860萬,即兩人是欠債比借貸力還高,鐵證如非父母幫手,根本冇此光景。

 

轉捩點在於自己幫父母工作,一般想法是會構成借貸力低下,因父母出糧比仔女一向無咩證明,在銀行無憑下借貸力會比上段計出的更低。可是亦因此原因,父母公司如是有限公司,每月出糧供足MPF幫自己報足稅,那幫自己升職再補加人工,出糧半年後太太月入加至50000,那全盤計算可推倒重來,增加借貸力。此事在申請貸款前一段時間要做好,最好亦找個專業會計師完成公司核數程序,法律而言如有人一心加人工只為銀行貸款,有可能被入罪意圖騙借貸的。

 

到此又有人話找朋友公司出糧去增加借貸力可否? 留意灰色界線莫太踩界,總之有人一火請你,無論是正式僱用或簽服務合約,都可以計入借貸力的。關於此事的買樓101、102課在昨晚已完成,下次開堂暫定4月底。

 

讀者如成功增加借貸力,不要買樓,只求加按。西環樓可加按600*70%-360 = 0.80mil,港島東更可套1300*70%-550 = 約4.0mil,套出兩者共需至少加(4.0+0.8)/2.59 * 10000 = $18500,此數是掉轉轉黎計,要套出480需要加多少人工。套出後抄昨晚JACKY問的問題,就係480萬作何打算? 如保守的,可利用靈活按揭計劃將一半錢放在靈活戶口,可當活期提之餘更收等同於按揭計劃收取你之利息,即如你個按揭息口係2.15%,個戶口年息都計2.15%,冇年期鎖定。亦因此你套現的利息支出可變相免一半。

 

另一半資金穩當行事,收息為上。你可以買個長年期的和黃債收6-7%年息的,賺取7-2=5%息差。如欲要短年期或高於10%之年回報方案,見收息101、102,101近全滿、102都係剩個位數名額。 因讀者已借盡了所以現時都係加按,當然父母手上各有供滿的樓,強行係今年再買樓相信可行。不過如今年遇上金融海嘯,筆者怕讀者的泳術比平常人還差,全家資產有被一次過沒收的可能,現在不是讀者進取之時,宜多準備。還有就是15萬的儲蓄水平,相信已不用再提點。










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