買樓的考慮和時機#530案窮中產

看了諗樣哥的”樓換樓”, 對前路好像清晰了, 也介紹身邊朋友買來看看!

現希望諗樣哥幫助分析本人的狀況。

本人32,丈夫37
住上水
收入24K及40K(另有BONUS/雙糧)
有一層己供完的單位(剛轉到我名下),市值3000K
其他流動資產約1800K(其中包括500K人仔定存,3.2%年利率, 其他為股票及港幣現金)
有2子,分別為3歲及1歲,大兒子己讀K1,
有一外傭(月花4.2K),
每半年儲約300K

因為我倆想大兒子進入小學階段時(2年後), 搬到沙田/火炭區,讀沙田的學校,
現己物色第二層樓,心儀火炭銀禧, 因為有一親人現居上址,將來方便照應,
現樓價的確很高,但覺得好像負擔得起及早買早供完的傳統想法,請問應現在購買心儀單位(4000K下,9成按揭, 月供17K), 然後放租(每月10-12K),待兒子兩年後升小一才收回自住,
還是買另外一些平價單幢式(旺角/油麻地),容易租出的單位(3000K下)先增加現金流(每月9K)?

施政佈告一出, 若真的10年推47萬單位,供應充足,樓價應不會再像過去一兩年間大升?!

請賜教!

BEHAPPY上

 

答案

先搞清楚讀者現在想買樓投資,不是自住。另外負擔得起就應否買多間樓投資呢? 顯然唔係。「早買早供完」係好,不過筆者在書中亦表示供30年樓絕對唔係樓奴,早買遲供完可以係通賬下一個更聰明的做法。最後施政報告公佈的樓宇供應量實不可信,一男子係選舉個陣講過每年35000,到2013年9月辦公室發聲明話呢件事唔存在。你看上年的新屋落成量,只稍徵上升,後幾年落成量會上升,不過有否47萬實在成疑。

 

買樓考慮

明白讀者有間供完既樓係手,實在身痕。惟落手買樓與否還看客觀借貸力計算。借貸力為(24000+40000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL。在旺市下宜月一半借貸力即四百萬左右買樓,選取辦法睇兩條件,一是地段、二是單位提供多少正現金流。油尖旺單位多變,提供9000每月正現金流顯然比火炭大屋苑高。大屋苑樓勝在流轉較快、知名度高,可是價錢已包含此兩因素。正現金流不會太高。單枝樓較少管制,買20餘年到40餘年的單枝樓都有其誘因,詳情在買樓課再解。可是30出頭單枝樓再加上大維修,往往令回報少了,要留意。

 

至於如有居住在某地方需要,可以租出現居再在某地方租樓,實行以租養租。想買一間樓又新又方便自己又高回報的,價錢唔會平,所以根本無高回報。在供完了首間樓房後,如欲匿住地點不是太高投資價值,還是住和投資樓分開計劃好。

 

買樓時機

今年沒有為樓市預期轉向,由2013年8月發出有關「新盤價格左右大市」之評論至今仍然適用。

 

2013年樓市下墀年展望

http://homebloggerhk.com/?p=10899

筆者才疏學淺、請不要將本人的評論當預言看待。

 

今天財經報頭條紛紛用「元朗新盤劈價三成」可視為當天言講的應驗。未來幾月,二手樓市仍會被新盤壓下去。至於想買樓既同學,可參考昨晚買樓101同學之提問:「什麼時候適宜買樓?」我的答案是本人最喜愛12月買樓,因為眾人皆外遊,少人睇樓。銀行難借錢。所以12月都仲要放盤既業主好有機會等錢用,而同你爭的買家是最少的。另一時機是該區有新盤開售的時候,唔係叫你去搶新盤,而係叫你去睇二手樓。在眾人去哂睇新樓時你有機會執死雞! 在樓市向上升時新盤帶舫當區二手機,到現時有新盤會拖低該區二手市價。有心買樓可參考此法。唔急買樓既更可等到二手同新盤價呈倒掛現象。

 

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