走出中產困局,新年唔再冚家散 #524案窮中產

諗sir

原本諗住做個20年九倍的保險plan,當你告知原來建議書上的回報是死左先會有之後,又要想辦法。我當然最想有咁長命得咁長命,希望20年後有九倍都好過冇,所以諗住買個plan來博,但最衰就是要死才有….但先謝諗sir你同我睇睇銀行比我個plan,等我咪再做「羊生」。

而家最想就是給仔女一人一間收租樓,自給自足。但買樓收租真的很看timing(不是有錢人,不能行平均法)

債券基金好似收租樓,雖有call loan risk, 都都想試下。因現在最大問題便是cash flow,如每月有萬餘元cashflow產出,已將情況轉好了。

我現在供樓(連re-mort)月供28000,想有機會買收租樓前一直用你講解方法去收息减少月供錢(减10000),但有點擔心是否太進取,加息時頂唔頂得順去買間收租樓? 你覺得如何?(因有2個小朋友,收支幾本上=支出)

所以想問不有没有更好的方法。

 

answer:

讀者是個好爸爸,夢想是兩個仔女留一人一間樓比佢地。月入不俗的他由於洗費太多,只保有港幣一百萬現金在手、及擁有間九百幾呎既九龍區四房,市值九百餘萬。即建築呎價一萬蚊。

 

可能有不少人覺得九百幾萬一間樓是豪宅,筆者可告知現時建呎約一萬的屋苑有: 土瓜灣欣榮花園、黃埔花園、半島豪庭、維港灣。相信大家同意以上屋苑不叫得是豪,但同意住客有一定質素的。至於不少年青人唔知點解咁鐘愛既四小龍,建呎在八千幾徘徊。

 做中產,真係隨時冚家散

那四十出頭的讀者同不少人一樣,心中想:「有間賺緊錢既屋,可以點做去幫自己走出困局呢?」

 

講到呢度又可能比人鬧:「成百個在手! 月入七皮幾野! 住成千萬既樓,你同我講困局? 我xxxxxx你啦!」

 

只好說呢類人版,相信在筆者課堂可隨便搵三五個出黎比你xxxxxx,不過到時唔知係「佢地x你」定係「你x佢」。亦肯定呢三五成群怨氣比一般公屋住戶更大! 做中產香港仔係咁架啦:   為左手上「樽鹽」唔去申請公屋,每年一月都要應付稅單,住左幾年先知樓下個會所同街邊公園一樣係唔收費既! 唉,做中產,真係隨時冚家散。

 十幾年租客之修煉

講返點利用手上間屋變法,首部都是:「先加按,good左水係手再算!」你唔加按,樓價一跌你都時只可以同你個孫講當時有幾富貴。就好似讀者既長輩每次拜年都同我講佢當年係越南有成條街。有錢在手,有幾個方向,一係買樓、二係收息。買樓投資現在難搞,不過自住者仍應該買,你等下等下,兩年後又係等唔到個樓市低位。三年後又覺得自己交左成幾年租,樓價唔跌三成先買你又對唔住自己,就咁…你做左成十幾年租客。

 

讀者應行收息方向好一點,畢竟手上已有件九百幾萬既貨。加按前供約$18000,欠4.25mil仲有25年供。加按後盡加至現價七成,即6.8mil,加按出現金(6.8-4.25) = 2.55mil,供款金額由$18000提高至$28000。假定息口為2.0%。加按出金額用回13.24%回報方案(見連結)

http://homebloggerhk.com/?p=18418

基本上多出的2.55mil只抽1.0mil可每月收$11000利息,夠補回多出之一萬利息支出。淨低的1.55mil不要用盡,在堂已授予保有現金水平去對沖大市下跌下的call -loan風險。

 

留意買樓會被銀行call loan,投資更會被銀行call loan,要清楚好自己position先好試。讀者之現金水平是可支持此方案的。另外萬一香港加息,供樓再其餘債項會否令讀者大失預算呢? 先看樓按方面,見圖可知如利息上升1.25%,供樓款項由$28000加至$33000,不算嚴重。知道有些人意見是加息會令供樓利息支出大升,業主「死期」即到。看圖可見利息支出由每月$11000大增至$18000,大升約63%,所以利息支出大增是同意的。可是按銀行息除本減基準下,還款只增5000,即17%,又不見得會殺盡業主。所以大家要看清楚,亦要找個懂按揭的同你講。

 未命名

另有人說香港加息3%不出奇? 筆者意見是就算真係加3%,都要用一段好長時間,快則3年遲則十幾年。香港息口難免同老美掛勾,你見美國有何能耐加息3%呢? 上年歐洲加過一次0.25%,一季之後縮手減回。況且息高之時,市場必定充斥大量資金,稍稍有資歷都記得2007年恆指30000點時,港元定期有3%年息了。所以單看息口太天真,精要在於看息差。

 

讀者靠收息捱過一時,等樓市回順才買樓未遲。除非狠心將現居賣出再搬到新界住大三房,那就有另一種做法。










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