諗SIR你好, 本人因讀過你的書及BLOG後 ,對有關投資理財增進了不少知識,獲益良多,現就本人個案,希望諗SIR能幫忙提供一些意見,本人31歲,月入$28000,公務員,我先生33歲,月入$33000,每月可儲$15000,因先生父母幫忙下,以先生名下於2009年以$370萬買下一紅磡私人屋苑,現市值$650萬,作自住,無按揭供完,另於2011年3月仍以先生名下於土瓜灣(近歐化傢俬)以$200萬買了一單幢樓,現仲有按揭$180萬,供30年,2.15%, 現作收租$8000。
另外本人父母之私人屋苑物業(2002年以$130萬買下)已轉去與我和父母名下(作我父母一家自住),現市值$350萬,因轉按及加按下,現加按了$120萬,另有$60萬按揭未還,即共欠銀行$180萬,供25年,2.15%,每月約供$7500。現手上一半股票一半現金共$170萬($120+50萬),現應怎樣部署下一個買下第345層樓的計劃或製造現金流,而達至財務自由。
現方案如下:
1)50萬買債去以8﹣10﹪年收息作目標
2)另持有之股票繼續作投資,因仲有蟹貨
3)等多幾年約2015﹣2016年(希望下跌)能用約$140萬,一分二,以三成首期,買多兩層約$200萬多之樓仔作收租(近歐化附近,坐享隣近何文田站升值),以我和先生聯名購入
希望諗SIR幫忙提供意見,萬分感激!
答案
地區 | 市值 | 欠款 | 租金收入 | |
讀者先生單名 | 紅磡 | 650萬 | 0 | |
讀者先生單名 | 土瓜灣 | 現時不詳 | 180 | 8000 |
讀者和家人名下 | 私人屋苑物業 | 350 | 180 | |
自住樓冇加按,反而加按自己樓再同屋企人聯名,一是浪費了自己下間九成買樓上會的可能,更大問題是加按了自己人工的42倍後將部份用作自己不熟悉的股票(1200000/28000)投資。看來讀者在借貸力、賺價投資、收息方案幾方面都可用心整理一下。
借貸力
另外家庭借貸力不能忽視,家庭借貸力為$(28000+33000)/10000*2.59*50% = 7.8mil。不是差但讀者肯定不是靠高人工去拉高借貸力而完成345間樓之事。不知道讀者的人工會否添加,現已用借貸力約為(180+180)/7.8 = 46%,如要借貸買樓看來不是時候。
由於人工方面暫未有很大優勢、讀者買入樓房收租後要想辦法向銀行申明投資用途,令租金收入可作買下間樓時的核實收入證明,這樣才可令借貸力不至在買入兩房後耗盡。
筆者同意讀者買銀碼細的樓房作收租,雖大單位在長線必提供更好回報,因讀者幾樣都好,就是在舉債方面能力有限,不宜冒進。另外如真的有2015樓價下跌的盼望,筆者自己就會即刻將紅磡自住樓加按,等跌市多注錢肯定比你信任何股票貼士好。加按出金額可放在靈活信貸戶口,已可減一半利息支出,再唔係將一部份作港元定期,來回要支付的年利息少於1%。
收息方案
當然買債收息是可取的,但應小心謹慎為上。讀者原有50萬可作較高風險的債券投資,年回報13%的投資方案。計除成本後每月收5千餘元港幣利息。只建議作最盡50萬金額。
如加按自住單位要用低風險債券考慮,利息亦有4-5%年息,應比一間樓收租回報高。
賺價方法
賺價不免買股票,當然不只此一方法。筆者經常扮小明咁問堂上同學仔你地憑咩去買股票呢? 得到答案大致有幾個:
- 朋友講
- 睇報紙
- 距離52周高低位多少,高沽低買
讀者的股票重組可要另花時間才完成。話哂恆指都在幾年內的高位,為什麼仍成手蟹? 當然要了解過先知咩事。
只好說選股有方法,畢竟係自己血汗錢,為什麼聽朋友講完,又望下高低位,就在彈指之間令份糧消失於無形之中呢(或股票戶口之中,俗稱黑洞戶口)。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
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上課地點為尖沙咀
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股市漁夫是一套高績效的選股系統,系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現;較一般指數更能反映真實市況,對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭,全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。
莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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