2015年前獲取26%保證年回報#515案窮中產

諗sir , 您好! 近日才發現你blog,看後獲益良多, 本人想諗sir俾些意見小弟.

 

本人和太太於2009年聯名以1.98m買入樓齢29年中上環樓一層(現已34年樓齡)市值中銀、 HSBC 都估5.2m

 

當時做了H+0.7的7成按揭plan,尚欠770K現月供5K自住用途如放租約17k左右,

 

本人每月收入約85K左右/太太自僱人仕没有報收入現月租office 交租$25K現本人和太太持有現金¥1.4m在國內定期收息,每月2.85厘另有400k港幣)提問:

 

1.現樓加按吐現再加現金買office(可自用及作投資)?

 

2.加按後投資回報較高工具?

 

3.分拆層樓已送給叧對方一開二方式,一層住另一收租?

  

不知以上三方案有何高見?或有其他出路?

答案

讀者是典型的「新家庭格局」,即幾年前先成家,有買樓,受惠樓市上升帳面賺到百餘萬至幾百萬,現在想知如何利用此機遇改變往後人生。

 

記住機遇是會流走的。不去把握萬一樓市下跌便將一切化為烏有。

 

讀者來文沒有告知年齡,這是計劃理財的一大重要資料。要知34歲理財方針同54歲完全不同。希望大家留意。

 

另外讀者應是近日才發現homeblogger,在分拆樓房行「一拆二」,老公是有代價將自己一半的樓房業權轉至老婆名下的。如是無條件送贈模式,不多銀行會肯再幫此類物業做新按揭。要知當物業有任何轉名(二合一都係轉名),按揭都要由頭申請。

 

那講回「新家庭格局」,意指有百餘萬隨時由自住樓按出的情況,那此類人有什麼好去投資呢? 將物業去買寫字樓不適合大部份人,因大家都只是在寫字樓返工,而老板才是寫字樓真正用家,打工仔大多不知寫字樓值買的地方何在。當然本案讀者太太是自僱人仕,如找到流轉量高而又只價值四百萬價錢之下的辦公室不妨考慮。買價值四百萬的辦公室要二百萬首期,在讀者而言此為一筆較大的金額,若非很有信心不要冒進。低槓桿去買辦公室不比一拆二後高槓桿去購買住宅的好。

 

另外有下筆借貸前先再計一次購買力,由於讀者太太沒報稅,核實收入為零,讀者家庭借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。現在已借了1.98mil,除非太太下年開始乖乖再報稅,否則不宣再買。在計算應否買樓、要麼買稅,同買那處較優先又是另一個技巧。

 

至於樓買唔成,係咪坐係度等呢? 話明機會正流走。那可參考下一條仲有1.5年到期,年回報26.49%之債券:

 

恒鼎實業       2015年第四季到期       賣價 75.xx      孳息率    26.49% (美元)

新鴻基地產    2019年第四季到期       賣價 99.61     孳息率    3.86% (港元)

 

即持有恒鼎實業還有一年多的債券只要發行人不違約,由發行人保證年回報26.49%

另外該公司的股價下跌,和發行之債券不掛勾

是真的麼? 坐係度咩都唔做有26% ??

其實世上真是有的,只不過少人提,唔代表冇。當然筆者只係想話比大家知一些少人提既野,不是推介什麼。當然你會覺得恒鼎實業好「危險」,煤炭股冇咩好感。。是的。那看一看大家熟知的新鴻基,由於大家熟知,放五年只有3.86%一年,其實在港元而言3.86%己不錯了。

 

既然26%不敢貿然去博,3%又嫌少,那有否中間的選擇? 答案是有的。

 

專談不同債券的收息101課程在3月1日星期六會有。亦會講解26至3%中間的選擇

至於更多股債之外的收息方案在收息102,1月18日(本星期六)、3月8日都有開班。










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