如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好

 

我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。

 

我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法

 

1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前

 

2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利

 

3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前

 

另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。

 

多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.

 

學生Yan

答案

 

買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保，就當老公人工低亦可以批出貸款，反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友，要有定關係才可作擔保人，除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避，在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。

 

兩人現剩借貸力為5+7=12MIL，每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40，快近約43歲開展的借貸力下滑期，所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」，每隔幾年入間細碼的收租樓。

 

那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難，大碼樓根本冇人承，你見到香港細價樓升得仲快過大價樓，原因是你而家要買間七百萬既四小龍，感覺是唔上唔落，豪宅唔算(得罪哂~)，殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個，要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接，平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪，約14年一大浪，每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均，再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間，生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數，一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。

 

黃埔花園好研究，但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的，但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份，大圍樓房極度好租，你到該區會見租盤少、套房盤更少，因大圍一地吸盡幾面客，再加上區內樓盤陸續入伙，商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。

 

至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶，而不是工廠區三寶地段，原因有四:

1. 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接
2. 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵，但步行都要十分鐘
3. 有線已獲批免費電視牌，和荃灣廣場那邊有可步行距離
4. 爵悅庭交通暫時未見改善，相反西站那邊有大型巴士總站之餘，入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西，那邊有先天條件吸引外區客，前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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