如何在起跑線上走得順利一點?#506案窮中產

諗SIR, 你好

 

我和老公剛結婚, 想好好為大家的將來努力, 因為本身兩人都有正職, 時間不多, 所以認為買樓是比較安全和可行的增值方法。

 

我今年35, 老公40, 按諗SIR的計算方法約有 5mil 和 7mil的借貨力。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教諗SIR以下思路有咩睇法

 

1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前

 

2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利

 

3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前

 

另外, 如果有計劃會買兩層樓, 到底應該先用誰的借貨力呢? 因為我已有一層居屋, 如果現在買入算是第二層需要付DSD, 但因為我的借貨力沒有老公高, 現時市況如先買細價樓, 到市況調整買入大價樓時老公便能保持足夠借貨力。

 

多謝諗SIR你睇完我咁多問題, 希望能收到你的回覆, 讓我們可以在起跑線上走得順利一點.

 

學生Yan

答案

 

買樓同運用誰的借貸力是兩碼子的事。老公買樓可以用自己名而老婆做擔保,就當老公人工低亦可以批出貸款,反之亦然。當然你唔可以隨便擔保個朋友,要有定關係才可作擔保人,除非你去財仔比一年十幾厘息啦。同意DSD可避則避,在現今政策下每人一間樓是較上算之舉。

 

兩人現剩借貸力為5+7=12MIL,每月家庭收入應在8萬以上。由於剩餘借貸力不少而先生年達40,快近約43歲開展的借貸力下滑期,所以決案是先買先收租。但買入的策略如何? 策略即是: 儲埋一大舊錢等50歲時full paid? 斬件買車位或日本樓? 建議讀者作樓市下的「平均成本法」,每隔幾年入間細碼的收租樓。

 

那為什麼要買細碼呢? 在現今政策下借錢難,大碼樓根本冇人承,你見到香港細價樓升得仲快過大價樓,原因是你而家要買間七百萬既四小龍,感覺是唔上唔落,豪宅唔算(得罪哂~),殘樓亦冇佢份! 可是銀行借盡都係四百幾個,要二百萬多的cash侯命才可完成此小小夢想。所以貴樓冇承接,平盤有人爭。另外香港樓市周期是七年完一小浪,約14年一大浪,每隔三到四年買入自可將入貨價拉平均,再每隔三五七年見成街都係地產鋪既時間沽走兩間,生活從此會變得簡單。當然租金好大可以收租盤數,一買一賣煩人之餘你亦未知邊個係最終著數一方。

 

黃埔花園好研究,但未見區內有投資水位。當然靠勤力行盤你可以在號輸大市之區份都找到筍盤的,但機率會少一點。荃灣西及大圍都是筆者點評過的區份,大圍樓房極度好租,你到該區會見租盤少、套房盤更少,因大圍一地吸盡幾面客,再加上區內樓盤陸續入伙,商業活動增加令更多人遷入。至於應買那種樓房暫不在此透露。

 

至於荃灣西的商業活動集中在荃灣廣場一帶,而不是工廠區三寶地段,原因有四:

  1. 西鐵站出口和荃灣廣場近乎連接
  2. 已批出但未建或未平整的地盤盡在西鐵站周圍。爵悅庭需說賣點是有荃灣西鐵,但步行都要十分鐘
  3. 有線已獲批免費電視牌,和荃灣廣場那邊有可步行距離
  4. 爵悅庭交通暫時未見改善,相反西站那邊有大型巴士總站之餘,入屯門的青山公路之咽喉位就在荃灣西,那邊有先天條件吸引外區客,前景看俏。爵悅庭那邊只可靠活化工廈出生天

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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(課程編號: YUS40F)

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2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
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第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
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*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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直債或債基去出入賺價點做?

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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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