同李生deal，大部份都係bad deal….

先生之前已發給你電郵，希望獲賜教，謝謝！

你好，

本人最近買了閣下的大作 – 樓換樓 – 好有共嗚。
我地兩公婆有以下的問題:
我地個Case到底應唔應該買車位？

本人是住將軍澳日出康城的一手業主, 最近長江放售車位俾一手業主買。
佢賣102-148萬，勁貴。長江加吓車位租3100，自己有車，但左諗右諗不知是否買得過?

想加按層樓買車位自用或收租，見你在書中分析叫讀者留返加按子彈，等遲d跌巿時買多層樓好過！

好似我地咁，長江樓唔值錢，全將軍澳區最平，收租回報低。
但車位就貴絕全區，直頭同中環有得FIGHT，但自用一定需要。

想問下閣下，我地應唔應該買車位，定用買車位的錢加錢去買 / 換另一間交通方便嘅樓？
換就會冇左筍按揭利率 H+0.7！

D壽險基金又唔生性，到底好唔好停咗佢，用佢來去買車位或作其他投資？

我地想問問你專業意見?

好迷惘的讀者上。

答案

 

你好。要解決問題先重申幾個投資概念。首先決定是否購買該資產，請衡量會否為你產生現金流。例如買一間三百萬樓如借貸成本為2.15%年息，借2.7mil分30年還，每月還本$10,183，而收租$11,000。此投資可產生正現金流$11,000-$10783=$817，實在是回報不佳(當然有不少人用此測試會發覺自身樓房是負現金流的!)

 

那你自己打算買入的車位呢? 和上案不同讀者不用借錢，用現金約120萬買入車位而租值$3100。雖然不用借，但用了現金作投資也涉及機會成本，金額等於該項存放於銀行一年定期之年息，現為1%。那月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $1000 = $2100。

 

又如果金額達百萬港元，用香港外匯基金發行之港元計值債券作參考更合適，因有得七十萬以上可不作定期，用以購買債券可獲更高近乎無風險利潤，計及差價後回報約2.25%。如用港元計值債券作機會成本之計算，月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $2250 = $850。

 

那下一個問題是「如用呢一百萬作其他投資，會有什麼回報?」 方案一是收息101班同學有做之債券投資，可每月或每年收息亦可。年回報由5%至13%不等。即讀者將一百二十萬放作債券用收$1.2mil*5%/12 = $5000，那讀者可將收回之$5000，交完車位租金都有$5000-3100 = $1900落袋。又或如要冒風險用債券取13%回報，收入為$1.2mil*13%/12 = $13000，其實大家識運用手上金錢，每月產生之正現金流已夠部份生活支出。

 

當然13%之回報會否令投資風險大增? 在前文已有解說投資標的物之波幅不會比匯豐銀行之股價大，亦有同學已買進了，真係「有真人有錢睇」。當然除非有人願意，否則筆者對大家之身份都保存得妥當的! 講左幾段，相信讀者都明白同李生deal，大部份都係bad deal。佢已經係日出康城同李生deal左一次，佢間樓有幾咁值租佢自己已說明。今次經homeblogger平台解說後，希望再細想後才去李生make deal啦!

 

另一個方向是用買樓103概念，投資於產生每月萬元正現金流之方案。即收租再減供款後有萬元落袋。班別在2013年已完結。在2014年有班再行告知，亦會更新資料。

 

至於壽險，同昨天阿wing問的一樣，筆者在收息102堂上解說之方案，佢自己返去再問佢個保險agent，個agent都唔識。原因是agent傾向解說對己方有利之proposal，而從不學習對大家有利之proposal。當大家聽到「保險」兩字都驚既時候，筆者仍有坊間未知名高效儲蓄的方案教授大家。保險本善良，問題係你要懂得去買。

 

解決了車位的問題，讀者實在要重組一下本身投資，衡量本身財務狀況後，向財務自由進發!

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。