香港仔由369呎換至海怡933的故事#493案半山居屋

本人跟太太同樣42歲, 有4歲及7歲小孩 . 本人做營業經理收入不穩定, 年薪HK$550,000, 太太做銀行文員收入穩定, 年薪HK$180,000. 本人及太太有HK$200,000可提出基金, 現金HK$100,000, 股票

HK$250,000. 另本人從2000年到2011年間, 由小屋換大屋換了4次, 由最初的369尺至自住摟933尺. 現在只有這一層933尺三房半自住摟. 當年買入價HK$620萬, 現網上估值大概HK$850萬, H+0.7 , 35年還款期, 現欠銀行HK$470萬. 月供HK$14,000.

 

 

由於現時供摟, 外家自家家用, 小朋友補習支出等及雜費都差不多所剩冇幾, 及現每月可儲基金HK$7,500. 另大女在銅鑼灣升小一, 兩年後細仔亦跟家姐讀同一小学, 由於兩年後兩個小孩都会一起小學, 所以太太考慮兩年後唔做全力照顧小孩. 現有兩方案請教諗sir, 如有另更好提供就更好.

 

 

方案一:-
由於自住單位位於海怡半島, 2年後地鐵通車, 而現在又只需0.9%供樓, 而2年後2小孩一起在銅鑼灣讀書, 所以想以HK$30,000 租出自住單位, 扣除供款可將餘錢於大坑租住一間2房的舊樓. 每天可行路返学同返工. 到時不需要供樓, 太太亦冇需返工全力照顧小孩.

方案二:-
現在放了現居, 因有靚装修, 估計可放HK$900萬, 即套現HK$430萬. 將此現金去香港仔中心或鴨脷洲利東站居屋拆買一間三房自住及一間2房收租. 三房假设係HK$500萬, 用我名, 上9成會只需HK$50萬, 30年,2.5% , 月供HK$18,500,另二房HK$400萬, 用太太名, 上3成俾HK$280 , 30年,2.5% , 月供HK$4,800 . 還淨HK$100萬現金作装修等用, 租出2房大概收HK$15,000. 扣除後大概每月供款為HK$9,000 . 這做法可一變二, 供款亦由HK$14,000減至HK$9,000 . 太太亦可唔做全力照顧小孩.

 

 

答案

 

大家可能會覺的是一個美好故事,勤奮香港仔由369呎換至海怡933呎,筆者對讀者及努力改善自己生活的人是敬佩的。可惜在過住十年讀者只係識換樓,錯過租出舊居,再九成買入較大新居之機遇。租出原居可產出被動收入、所得租金收入證明亦可提升自己借貸力、再盡用槓桿新買九成上會,如用此方法讀者今天太太應已解決脫離上班之問題,而三間樓所產生之正現金流亦可令家人有時間全力照顧小朋友。

 

人的借貸力在40餘歲就達至高鋒,之後下跌,讀者誤時。另一個誤解相信是對地鐵連線有過大憧憬。筆者同意地鐵通車會改善社區,令樓價上升。可是讀者提的海怡半島、或不少人提之紅磡、堅尼地城在過往幾年已反映了通車事實,現價偏高,在買樓課程101、102對各區有客觀解說。
如讀者有現金過百萬,再加上有更高的儲蓄率,筆者偏向將海怡租出而租用大坑。對於一個43歲的人而言,有百餘萬壓袋是需要的。可能你心諗小朋友支出巨大、又要供養四老、有咩可能仲儲到百幾萬? 筆者觀點是時間唔會等人的、你在前一個十年未有儲起百萬,四十歲計起下一個十年又就到退休了,那到時依賴政府供養乎? 與其叫罵,不如做點實事。

筆者建議將海怡出售,在新界九龍買入單位,自己再租大坑,然後用餘額買入收息品。買樓投資有兩方向,首選是買入名牌地段,如半山何文田九龍塘,海怡住客質素亦算高,但不敢說是名牌,亦不見很切入香港新發展之交通網。次方向是買入社區將會改善地段,最好是了解社區後選取某一類之住宅,在荃灣、大圍、屯門都有。不過請你唔好求其係該區是但買間樓,筆者不是此意思。這是每月投資方案班會解說的。

 

 

讀者套現4.3mil係「唔上唔落」,要黎買兩間樓再裝修應該唔係幾夠。佢可以選取兩間四百萬之樓房,買入後租出收$14000-15000月租金是可找到的。兩間樓當然是老公一間老婆一間,省回稅項,而每間用120萬首期上會令自己月供一萬多些少。兩間樓租金共收$30000,再扣除雜費應有7000-10000正現金流。兩間樓不用同一時間買,可分散價格風險。

那原有之4.3mil用了2.4mil買樓,淨低約4.3-2.4=1.9mil作什麼? 可參考收息101、102之法,即同學熱烈查詢之債券收息13%年回報方案,將1.9mil現金每月產出$20,583現金,那等於太太唔使做了。當然投資有點風險,讀者實在需要在堂上聽取客觀之風險解說,再作決定。當然你在外問會有人知道,不過礙於人們受聘於銀行、財策公司,所予答案始終不是由你的利益出發。

 

 

此方案為讀者製造了債券收息+兩間樓收租即(20583+約8000)=28000之正現金流。比起讀者原有供海怡每月供樓$14000之做法,令自己每月儲蓄有28000-(-14000)=44000之改善。當然讀者將自住樓賣出後要再租地方,那就在讀者方便的大坑租個地方住,租樓可省回原本$100萬之裝修預算。在自己儲蓄未夠之前,不建議再花錢裝修。如果想要全新裝修,那去新樓盤找個地方租住就成了,租金$15000有找。讀者已經在三十年華錯過了一次,未有在早十年累積資產,幸好將儲蓄全放在樓一間。理財首步是儲錢、進一步是儲資產,花錢全面提高生活質素還是等一等才好。

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  1. 按下  ”pay now”  
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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
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《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

_.220150918(1)


聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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