香港仔由369呎換至海怡933的故事#493案半山居屋

本人跟太太同樣42歲, 有4歲及7歲小孩 . 本人做營業經理收入不穩定, 年薪HK$550,000, 太太做銀行文員收入穩定, 年薪HK$180,000. 本人及太太有HK$200,000可提出基金, 現金HK$100,000, 股票

HK$250,000. 另本人從2000年到2011年間, 由小屋換大屋換了4次, 由最初的369尺至自住摟933尺. 現在只有這一層933尺三房半自住摟. 當年買入價HK$620萬, 現網上估值大概HK$850萬, H+0.7 , 35年還款期, 現欠銀行HK$470萬. 月供HK$14,000.

 

 

由於現時供摟, 外家自家家用, 小朋友補習支出等及雜費都差不多所剩冇幾, 及現每月可儲基金HK$7,500. 另大女在銅鑼灣升小一, 兩年後細仔亦跟家姐讀同一小学, 由於兩年後兩個小孩都会一起小學, 所以太太考慮兩年後唔做全力照顧小孩. 現有兩方案請教諗sir, 如有另更好提供就更好.

 

 

方案一:-
由於自住單位位於海怡半島, ２年後地鐵通車, 而現在又只需0.9%供樓, 而２年後２小孩一起在銅鑼灣讀書, 所以想以HK$30,000 租出自住單位, 扣除供款可將餘錢於大坑租住一間2房的舊樓. 每天可行路返学同返工. 到時不需要供樓, 太太亦冇需返工全力照顧小孩.

方案二:-
現在放了現居, 因有靚装修, 估計可放HK$900萬, 即套現HK$430萬. 將此現金去香港仔中心或鴨脷洲利東站居屋拆買一間三房自住及一間２房收租. 三房假设係HK$500萬, 用我名, 上9成會只需HK$50萬, 30年,2.5% , 月供HK$18,500,另二房HK$400萬, 用太太名, 上3成俾HK$280 , 30年,2.5% , 月供HK$4,800 . 還淨HK$100萬現金作装修等用, 租出２房大概收HK$15,000. 扣除後大概每月供款為HK$9,000 . 這做法可一變二, 供款亦由HK$14,000減至HK$9,000 . 太太亦可唔做全力照顧小孩.

 

 

答案

 

大家可能會覺的是一個美好故事，勤奮香港仔由369呎換至海怡933呎，筆者對讀者及努力改善自己生活的人是敬佩的。可惜在過住十年讀者只係識換樓，錯過租出舊居，再九成買入較大新居之機遇。租出原居可產出被動收入、所得租金收入證明亦可提升自己借貸力、再盡用槓桿新買九成上會，如用此方法讀者今天太太應已解決脫離上班之問題，而三間樓所產生之正現金流亦可令家人有時間全力照顧小朋友。

 

人的借貸力在40餘歲就達至高鋒，之後下跌，讀者誤時。另一個誤解相信是對地鐵連線有過大憧憬。筆者同意地鐵通車會改善社區，令樓價上升。可是讀者提的海怡半島、或不少人提之紅磡、堅尼地城在過往幾年已反映了通車事實，現價偏高，在買樓課程101、102對各區有客觀解說。
如讀者有現金過百萬，再加上有更高的儲蓄率，筆者偏向將海怡租出而租用大坑。對於一個43歲的人而言，有百餘萬壓袋是需要的。可能你心諗小朋友支出巨大、又要供養四老、有咩可能仲儲到百幾萬? 筆者觀點是時間唔會等人的、你在前一個十年未有儲起百萬，四十歲計起下一個十年又就到退休了，那到時依賴政府供養乎? 與其叫罵，不如做點實事。

筆者建議將海怡出售，在新界九龍買入單位，自己再租大坑，然後用餘額買入收息品。買樓投資有兩方向，首選是買入名牌地段，如半山何文田九龍塘，海怡住客質素亦算高，但不敢說是名牌，亦不見很切入香港新發展之交通網。次方向是買入社區將會改善地段，最好是了解社區後選取某一類之住宅，在荃灣、大圍、屯門都有。不過請你唔好求其係該區是但買間樓，筆者不是此意思。這是每月投資方案班會解說的。

 

 

讀者套現4.3mil係「唔上唔落」，要黎買兩間樓再裝修應該唔係幾夠。佢可以選取兩間四百萬之樓房，買入後租出收$14000-15000月租金是可找到的。兩間樓當然是老公一間老婆一間，省回稅項，而每間用120萬首期上會令自己月供一萬多些少。兩間樓租金共收$30000，再扣除雜費應有7000-10000正現金流。兩間樓不用同一時間買，可分散價格風險。

那原有之4.3mil用了2.4mil買樓，淨低約4.3-2.4=1.9mil作什麼? 可參考收息101、102之法，即同學熱烈查詢之債券收息13%年回報方案，將1.9mil現金每月產出$20,583現金，那等於太太唔使做了。當然投資有點風險，讀者實在需要在堂上聽取客觀之風險解說，再作決定。當然你在外問會有人知道，不過礙於人們受聘於銀行、財策公司，所予答案始終不是由你的利益出發。

 

 

此方案為讀者製造了債券收息+兩間樓收租即(20583+約8000)=28000之正現金流。比起讀者原有供海怡每月供樓$14000之做法，令自己每月儲蓄有28000-(-14000)=44000之改善。當然讀者將自住樓賣出後要再租地方，那就在讀者方便的大坑租個地方住，租樓可省回原本$100萬之裝修預算。在自己儲蓄未夠之前，不建議再花錢裝修。如果想要全新裝修，那去新樓盤找個地方租住就成了，租金$15000有找。讀者已經在三十年華錯過了一次，未有在早十年累積資產，幸好將儲蓄全放在樓一間。理財首步是儲錢、進一步是儲資產，花錢全面提高生活質素還是等一等才好。

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