為何現在不應該買REIT?

REIT的股價近期不是很好,看看領匯(823)就知道。市場對這個現象的解讀是: 因「預期加息」所影響,加息增加其他生息工具的回報,令到REIT這類高息股相對不夠吸引,所以要賣貨走人。我很喜歡這個解釋。這個解釋夠簡單、直接,用的只是中四經濟學所描的「機會成本」概念。「加息」增加了持有REIT的機會成本,放棄其他資產的利息回報,所以股民減持。這是我聽收音機和看報紙財演的通用說法。

 

 細想之下,我覺得這個解釋有少少不足。REIT和其他生息工具的回報差距較接近「經濟租值」的概念。正如兩個同質的面包分別賣五蚊、賣兩蚊。就算兩蚊的面包加價到三蚊,你也依然會買這個三蚊面包,因為此終較五蚊的便宜2蚊。這「2蚊」就是經濟租值。冗長的推論不再做下去,結論是:就算其他生息工具的回報較佳,也不代表必然好過REIT,這只推論到REIT價格會跌,但推論不了REIT會跌這麼多。  回歸最基本的企業結構分析先,凡企業要增長都必須融資。融資有很多法門,但不離三個法則:用自己錢、印股票和借錢。

 

因為REIT必須要將自己的收入和利息的九成用作派息,所以第一招「用自己錢」已經基本上廢了武功,先天不足,剩下的只有兩招。如果加息,是變相增加借錢的成本。由此可見,REIT的可行融資方法只剩下印股票。這些融資限制對REIT未來的業務增長是非常不樂觀的。  而且加息其中一個影響是樓價跌,這個不用解釋的。息率對在香港的地產市場尤見重要。有很多大的地產商,都有一個REIT的子公司。

 

如果要棄車保帥,保住母公司地產商的高每股資產淨價和低市帳率,不排除母公司會用財招,將低質的資產高價賣給REIT子公司。這一招有某大地產商常用,不過是用來避裝修成本。  這是我對REIT和加息的見解。如果這個理論是正確的,這也可以間接推導公用股是比REIT更具防守性。不過,美國加息,對香港的經濟是負面的,買咩都死,還是留一筆現金或投資一些增長型股票。

 

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BY 史丹利









 


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