諗Sir,
您好，向來認同您「一生三宅」的見解，希望能按小妹個人情況給予寶貴意見指導。
小妹和丈夫年34歲，有兩名小朋友，投資知識薄弱, 家庭月入65K(丈夫40K, 小妹25K)。今年年初小兒出生前, 賣出數年前購入的自住兩房物業, 獲利3M, 現時租住三房兩厠單位, 月租19K, 計劃租約期滿後購入三房自住。
首次置業後因幸運, 股票市場獲利1M, 夫婦二人現手持現金6.2M, 股票500K, 明年可動用保險儲蓄150K, 無其他物業。家庭開支包括供養幼兒和父母, 無其他負債。
小妹和丈夫意向購買西九四小龍的三房單位, 現考慮購入1/ 丈夫單名購買四小龍三房單位(維持現在生活水準) 或 2/ 丈夫單名購買美孚三房單位(樓房舊), 之後(但不知要等到何年)再按市況以小妹單名購入第二套投資單位。
小妹主要問題如下︰
1. 美孚樓是否保值能力較四小龍低?
2. 基於實行「一生三宅」目標，今次購買三房單位應該付多少首期? 什麼時候才合適購入第二層單位?
3. 是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住? 還是再多等一段時間?
敬希諗Sir給予高見指點, 十分感謝。
答案
只消運用買樓101內前頭幾個概念，即可解答讀者疑難。
- 購買三房單位應該付多少首期?
筆者提出之理財概念是有錢趁早借，時候會將用港元計價的債務貶掉，你不見老人家當說供樓最辛苦係頭幾年，之後越供越輕鬆嗎? 一般港人用定額供樓，而今日供樓之一萬蚊，他日應唔能夠係澳門租晚三星酒店。
令你手上萬元貶值，當然係街邊阿嬋都知既通賬。可以通賬有幾兇猛還看下表:
|
|
香港 |
日本 |
英國 |
新加坡 |
|
數據時期 |
1978-2011 |
1975-2010 |
1989-2012 |
1981-2012 |
|
總通賬 |
435% |
79.4% |
85.35% |
77.2% |
|
年平均通賬 |
13% |
2.27% |
3.71% |
2.49% |
|
樓價名義升幅 |
714% |
67.43% |
164.53% |
348.56% |
|
樓價減去通賬後的實質每年升幅 |
6.56% |
1.48% |
4.32% |
4.9% |
|
數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters |
||||
首年香港年均通賬是13%(1978-2011)，遠比日本、新加坡高! 當然在2003年之後通賬在6%之下，近月CPI公佈約為4%。就當美國狂印鈔之下，通賬4%可以不再上升，10年後你張銀紙依然唔見50%購買力: (1+4%)^10
所以趁後生有能力借落些少，除非有日你發現實際按揭利率(按息-通賬) > 2%。而人的借貸力在43歲後走下坡，參加買樓101(12月)課程獲更多解說。
2.是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住?
讀者有六百萬現金在手實在唔錯，其實只要懂得利用借貸加上收息，只消取出6MIL 現金當中1.5MIL利用收息101介紹的收息方案，可收取每年$195,000利息，而投資可隨時取回，回報穩達10%，方法已有讀者在實行中。而利息夠夫婦去租樓改善環境。
至於買樓，如果買入借貸力一半以下之樓房，即(65000/10000*2.59*50%)再除2即借4.2mil，而樓價不過5.0mil的樓房是可以的，但此價應不能在四小龍買入大三房。讀者有六百萬現金在手仍不能胡亂買樓，原因如下:
一. 讀者家庭收入其實只中規中矩，自己都形容賣樓賺有三百萬如中獎般好彩
二. 如在現時買入樓房，等於旺市加碼。萬一跌市好彩就嘔返賺到一半出黎
3.美孚樓是否保值能力較四小龍低?
美孚樓始終年過三十，有些因素令該樓房在下一次跌浪後不能再跟大市上升。四小龍之實用比率又比美孚新村差。屋苑之比較還看買樓101(12月)課程。在借貸力、屋苑比較都有解說。買樓102在裝修、法律、講價、兇宅有解。
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
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債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。
莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
