為自己創建「一生三宅」#491案半山居民

諗Sir,

您好,向來認同您「一生三宅」的見解,希望能按小妹個人情況給予寶貴意見指導。

小妹和丈夫年34歲,有兩名小朋友,投資知識薄弱, 家庭月入65K(丈夫40K, 小妹25K)。今年年初小兒出生前, 賣出數年前購入的自住兩房物業, 獲利3M, 現時租住三房兩厠單位, 月租19K, 計劃租約期滿後購入三房自住。

 

 

首次置業後因幸運, 股票市場獲利1M, 夫婦二人現手持現金6.2M, 股票500K, 明年可動用保險儲蓄150K, 無其他物業。家庭開支包括供養幼兒和父母, 無其他負債。

小妹和丈夫意向購買西九四小龍的三房單位, 現考慮購入1/ 丈夫單名購買四小龍三房單位(維持現在生活水準) 或 2/ 丈夫單名購買美孚三房單位(樓房舊), 之後(但不知要等到何年)再按市況以小妹單名購入第二套投資單位。

 

 

小妹主要問題如下︰

1. 美孚樓是否保值能力較四小龍低?

2. 基於實行「一生三宅」目標,今次購買三房單位應該付多少首期? 什麼時候才合適購入第二層單位?

3. 是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住? 還是再多等一段時間?

敬希諗Sir給予高見指點, 十分感謝。

答案

 

只消運用買樓101內前頭幾個概念,即可解答讀者疑難。

  1. 購買三房單位應該付多少首期?

筆者提出之理財概念是有錢趁早借,時候會將用港元計價的債務貶掉,你不見老人家當說供樓最辛苦係頭幾年,之後越供越輕鬆嗎? 一般港人用定額供樓,而今日供樓之一萬蚊,他日應唔能夠係澳門租晚三星酒店。

 

令你手上萬元貶值,當然係街邊阿嬋都知既通賬。可以通賬有幾兇猛還看下表:

 

 

香港

日本

英國

新加坡

數據時期

1978-2011

1975-2010

1989-2012

1981-2012

總通賬

435%

79.4%

85.35%

77.2%

年平均通賬

13%

2.27%

3.71%

2.49%

樓價名義升幅

714%

67.43%

164.53%

348.56%

樓價減去通賬後的實質每年升幅

6.56%

1.48%

4.32%

4.9%

數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters

 

首年香港年均通賬是13%(1978-2011),遠比日本、新加坡高! 當然在2003年之後通賬在6%之下,近月CPI公佈約為4%。就當美國狂印鈔之下,通賬4%可以不再上升,10年後你張銀紙依然唔見50%購買力: (1+4%)^10

 

所以趁後生有能力借落些少,除非有日你發現實際按揭利率(按息-通賬) > 2%。而人的借貸力在43歲後走下坡,參加買樓101(12月)課程獲更多解說。

 

 

 2.是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住?

讀者有六百萬現金在手實在唔錯,其實只要懂得利用借貸加上收息,只消取出6MIL 現金當中1.5MIL利用收息101介紹的收息方案,可收取每年$195,000利息,而投資可隨時取回,回報穩達10%,方法已有讀者在實行中。而利息夠夫婦去租樓改善環境。

 

至於買樓,如果買入借貸力一半以下之樓房,即(65000/10000*2.59*50%)再除2即借4.2mil,而樓價不過5.0mil的樓房是可以的,但此價應不能在四小龍買入大三房。讀者有六百萬現金在手仍不能胡亂買樓,原因如下:

一.    讀者家庭收入其實只中規中矩,自己都形容賣樓賺有三百萬如中獎般好彩

二.    如在現時買入樓房,等於旺市加碼。萬一跌市好彩就嘔返賺到一半出黎

 

 

 3.美孚樓是否保值能力較四小龍低?

美孚樓始終年過三十,有些因素令該樓房在下一次跌浪後不能再跟大市上升。四小龍之實用比率又比美孚新村差。屋苑之比較還看買樓101(12月)課程。在借貸力、屋苑比較都有解說。買樓102在裝修、法律、講價、兇宅有解。

 










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