加息、供樓金額、樓價關係#487案偽專才

Hi 諗Sir,
 
如果我20歲的時候有這個網頁,我想我對財務計劃一定會更好!不用像現在好像殺到黎先知…
 
想請教一下以我們的狀況應否再買樓:
 
男朋友(35嵗)和我(31嵗)每月收入共53K,男友正在供一居屋並與父母自住,月供5K,市值約300-350萬。我與家人同住,間屋已經供完。我與家人合買了海外房子投資,我月供大概6K,市值約250萬,打算最快2015-16才會賣出。我們只有很少現金資產約 540K,有少量股票和基金 。 打算下年結婚,估計花費 300K (人浮於事,很多項目和費用並不是我倆可以控制)。我每月付家用6K, 男友比較自由,沒有固定家用要付。
 
男友計算明年中我倆可以存到50萬首期(減去300k結婚消費),希望可以買到350萬以下的單位9成上會自住,但是我又擔心如果美國加息,我倆的負擔可能有點大,但是不買又怕樓价會一直上升,到時租樓又係一大筆。
 
想請教諗Sir, 以我們的財政狀況,還可以買樓嗎?還是先租樓,等再儲大舊d錢先買呢?
 
感激您的分享!

答案

 

計算應否買樓要先計算借貸力,53000/10000*2.59*50%=6.86mil。在港沒有物業而在外地有樓要供,因讀者未有提供借貸是由那機構所舉,不明海外物業會對現有借貸力作何扣減。

 

本blog其一要旨要為大家應否買樓作個客觀判斷,決定因素一是先看自己能力,即總借貸力如何,亦即買野前睇清楚你荷包有幾錢此步驟。另一因為讀者都有提出,就是外在因素如何影響自己,如美國加息,影響有幾多呢? 上圖可見如香港利息由現時約2.15%加至4.15%,每月供款和還息部份之變化。(借3.5百萬之90%,分25年還)

 

由於銀行是用「息除本減」之模式去計算每月應收款項,你會留意利息加一倍,每月要還多的銀碼增加不算多,由$13583至$16889。可是細心察看利息支出大增,由$5644至$10894。結論是加息讀者可以應付,只供多三千,但當中利息支出由$5000增至$10000,實在令供樓者有點難過。再細想一層,由2008年後之瘋狂減息潮是何等將業主逼上梁山、原本比開六千蚊息而家只用比三千,收租樓真係要買完又買、大家將樓盤搶購一空的!

 

返回當下,一旦美國加息定會令港人供樓不爽。可以要有兩個問題要問,就是美國會加息嗎? 同埋加息又會逼業主們賣樓引發人踩人? 對於美國加息筆者樂見其成,因為肯定就算加都係逢二進一,加兩下又減一下咁,此舉反而令樓市出現適當微調,更大機會出現筍盤! 而美國一口氣加息十次不回頭之景象,筆者看法是冇可能。加息源於經濟活動擴張,政府又收緊銀根而調控過熱經濟。筆者察看現下美國除了股市是過熱外,實體經濟冇一忽是熱的! 再看歐洲最近做了什麼呢? 就是將加了的息減回。說好的加息、根本唔會見。

 

另一個問題是:「加息會否逼業主們賣樓?」首先要搞清楚做業主唔一定息口扯上關係。如果家中父母有間舊樓在手,你問下佢加息驚唔驚? 佢可能問返你息口係咩? 因為老父間屋可能n年前已經供完。那究竟香港有幾多呢類型「型業主」,有間冇爭銀行錢既樓係手呢? 要看金管公佈之負擔比率樓告,及最新之樓房交易金額、最新之取用按揭金額。

 

負擔比率(2013): 創新高,但只是50%左右,比1997年的「100%開外」少一半

2013年9月樓宇買賣合約總值: 24,217百萬

2013年9月新取用按揭貸款金額: 11,627百萬

source: 金管局、土地註冊處

 

雖然9月之新取用貸款應該係幾個月前之deal借出的。但你見到2013年9月貸款和買賣合約比只是11627/24217 < 50%,點比都同1997年既盛況爭好遠。所以有初步結論是港人現在借貸買樓大大減少,加息威力不再復現。

 

 讀者有能力供樓,加2%息亦負擔有餘,三百萬樓房可以買入。太高價不宜。

 

當然由1996年至今之息口走勢點影響樓市? 負擔比率、失業率、股市(恆指)、地產股在樓價上何種影響較深? 那種較淺? 往後走勢如何分析? 先說筆者認為上述幾個指標都作不得準,在看市有自家方法。見本星期六之樓市走勢分析班。

 










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