供13萬月薪者的一片安眠藥#479案半山居民

  • >本人為你的忠實讀者,你的書寫得十分精采,本人獲益良多。在報讀課堂之後,心急想請教一下
  • >以下是一些投資上的想法,誠心向諗sir賜教。

    > 本人家庭及投資狀況如下:
    > 本人42歲,太太36歳,太太為家庭主婦,兩名女兒4及6歲,月入13萬,經常出差上海。每月儲蓄5-6萬,另有現金及股票約400萬。

    > 於荃灣區有一自住物業(太太為業主),3房700呎單位,現值580萬 (8成按揭,尚欠360萬,月供1.4萬)。

    > 另在國內有兩個物業,現值約1200萬 (7-8成按揭,尚欠500萬,月供2.5萬,租金收入2.2萬,利息6.5%)。短期未有出售考慮。

    > 按你書內《借贷能力計算》,借貸力為16.8M(13/2×2.59)。升巿剛只持一半貨(3.6+5=8.6)。

    > 初步想法如下:
    > 1.加按自住物業至現樓價7成(50萬),用作還國內物業高息貸款。

    > 2. 如樓價回落20%以上,用150萬首期買500萬物業投資用。初步想在土瓜灣,何文田或紅磡。有何屋苑推薦?

    > 3. 餘下錢等小朋友定了學校再考慮怎换區作自住。

    > 請問此想是否合理?荃灣這幾年供應很多,或者是否先賣自住樓換個好區?

    > 人到中年,因女兒漸漸長大,希望给她們更好居住環境,我為此已多睌失眠,希望諗sir能明燈引路,在百忙中回复,本人不勝感謝!

    > 煩惱人上

答案

可能有部份讀者看著不是味兒:「頂!!!搵十幾萬都失眠!?你有冇病呀!」可能筆者對此類個案有更深認識和理解,更可肯定說月入比讀者高十倍之人仕,可以患有更嚴重之失眠。金錢世界追追遂遂,你究竟在找尋什麼呢? 如果是高薪? 那每月人工要用手搵才有,而人工越高越有被裁風險,獅子銀行的「三條四」故事令中高層不斷警惕。試問自己成世人都夠三個後生仔「好打」嗎? 雖然經驗同人脈都是年青人欠缺之地方,惟幾年時間老闆便可飛起middle man同provider建立起關係。在科技日新月異下經驗亦越不見值錢。除非你有興趣不斷結交新朋友,否則時間一到你份十萬月薪便無可避免被幾個上位青年取代。

 

讀者在問題中的三個建議只有一個能主動改變其財務狀況,亦因書本<樓換樓>未有完全交待筆者理財概念,所以不少人在個人計劃中側重賺價思維,會在下本書作更深入講解。賺價思維即是想低買高賣賺取差價獲利,此舉對於社會中層人仕不作建議,反而身無分文的窮人可作一博。原因可見大家之股票投資,相信都係蝕錢人眾,賺錢人少,解釋涉及投資心理學,不在此詳談。讀者希望等樓價回落20%再置業投資是普遍一個賺價思維,筆者希望大家考慮多個角度,就是如果你能在現在找到一個能提供正現金流港幣五千元之上的樓房投資,不妨買進。

 

在買房而言,正現金流是租金減去按揭加雜費支出。筆者在投資買樓103更介紹產生萬元正現金流之買樓方案,在此暫不論述。那為什麼是爭取正現金流而不是賺價呢? 筆者眼見人每月有幾萬蚊落袋感覺,比起你月袋十萬人工更愉快。其實賺錢大部份人是為一個安穩愉快生活,而賺現金流最能達到此目的。賺價當然是一步可登天之方法,可是你能告訴大家一個很大機會成功翻一翻之投資方案?

 

所以讀者有時間要去睇下樓盤,如沒時間真要託人先了解一下。買樓是穩當而又實在,所以要自己花點時間。而荃灣區、土瓜灣、何文田均是適合買進之地方,當然不同區份所買樓房類別有異。就當讀者住既荃灣,如有時間同仔女出街有否細心留意已改變不少。所以請先了解怎樣為自己產生正現金流,後再決定怎樣將手上資金運用。只可以說讀者在其工作領域當中固然專業,但現有之理財想法太普遍、太被動、結果亦和大部份人一樣不會成功。請花時間了解一個在港適用又實在的投資方案。

 

如果小朋友讀書要換區,可以租樓。前提是你有足夠租金收入為你抵銷支出便成。當然父母會擔心搬來搬去,影響子女成長。作法是先租兩年再買入,一是等家人習慣新區份生活,如不習慣可租到約滿便搬離,總比買入後才發覺問題多還好。其實在港做租客也頗好的,每年有新盤出、每年有平樓租,仲要成屋新傢俱等你用。總之住的地方要方便自己,收租間樓回報要高。

 

讀者唯一地方可跟進,亦是讀者三點中暫唯一可取之建議,就是將港樓加按清還內地欠款。這和年前幫不少大款將在港物業加按去還澳洲間屋之借貸同一道理。對於計算力和理解力,筆者知道本次來文的讀者均不俗,見文已知成功理解,但投資思維上可能要大家再花點時間。

 

讀者工作忙更經常不在港,想賺價要比他人更難做到。關於內地樓房之投資,筆者從來不廣推介,畢竟世上很少有國家人民是大舉將錢不斷搬出海外的。賺價思維要換上賺資產去爭取現金流,相信這是令讀者好安睡的特效藥。










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