我應該賣樓嗎? 買樓市況如何?#468案窮中產

諗sir,

 

您好!我嘅近況有更新,我層兩房放緊,但一直都無人要. 代理話係因為我要連約賣,現在用家多所以無人會畀50%首期去買. 叫我等到完約再放機會會大啲. 下年一月尾就完死約.

 

另外,我老公早前開咗間公司(係有業務做緊),依家間公司每個月都會出糧畀佢,所以我哋家庭收入會由每月HK$50,000升至HK$75,000. 現在租樓業主剛加租到HK$19,500,原本係HK$18,500. 我現有下列想法:

 

1) 等自己層樓完死約,搬返去住. 之後加按到七成,借多70萬(轉名到其中一個名下,唔再聯名). 再等機會買多層

2) 等層樓完死約平少少賣咗佢(應該可以收返2百萬現金),再用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),之後等機會先再買多層.

3) 賣咗層樓之後自己繼續租樓,但租層平啲. 再揾兩層3百萬左右嘅樓九成上會,之後租畀朋友住

4) 賣咗層樓之後用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),再買多一個荃灣工廈單位租畀我老公公司,因為佢間新公司需要租個工廈單位(大約1百五十萬)

 

背景: 

本人及丈夫36歲,有兩位小朋友分別3歲及歲半, 家庭收入5萬

有一深井兩房私樓出租,租金收入$13000 市值四百一十萬,欠銀行二百一十萬 H+0.65 每月還款九千

自己租同屋苑三房租樓支出$18500

手上現金大約四十萬 加股票十萬

 

煩請諗SIR再次賜教

 

長期讀者ADA敬上

答案

不經不覺已為讀者解答問題達一年有多，多謝大家支持，開始解答「覆診」個案。Ada幾月前來文詢問賣樓與否，筆者提出如沽出現樓可收回十年儲蓄所得，那一沽無妨，畢竟將未來十年所儲先入袋，唔難係「賺回來」的時間等到下一個樓市低潮。用「月儲金額比較賣樓所賺去決定賣樓」是筆者提議的思考角度，因為有人搵錢多而儲錢少，所以用儲蓄金額較用月入去比有意義。

按筆者所見，錯誤沽出樓房者有兩大情況:

其一是「儲錢多而睇舊錢鬼咁大」之輩，即有不少人月入十幾廿萬，儲起又有五成。惟沽出樓房後發覺間樓又升三十萬，心有不甘又想再買入。其實抽身睇佢地每月都儲起十幾廿個，那何為眼前「蝕去」的幾十萬而心有不甘呢? 講到底，都係過份被貪念影響了客觀思考。

 

其二是「儲錢少而睇舊錢鬼咁細」之輩，即自己每月儲得幾千銀，間樓賺成二百幾萬都唔走，最尾到市崩人亡時才肯沽既一群。如果你聽到一個九七年摸貨摸到曉飛既故事，到沙士忍痛簽字投降後發誓一世都唔買樓既人，佢地又係被自身經驗影響了客觀判斷之，大家身邊不少。

 

儲錢與睇錢觀

其實無論你搵錢多或少，如你「儲錢少」應將舊錢「睇得大」，賺到近百倍月儲金額就應套現，如房價在沽出後再攀升，你就做個好心比下一手再賺一下吧! 想將全部利益侵吞、自己賺盡，這些自私的想法在工作、投資上都影響了你。

 

如你「儲錢多」，那請將舊錢「睇得細」。不要隨便沽出樓房，學家燕媽媽只買不沽。因現金流充足，持貨力強勁，那買一間儲一間在樓市「集郵」無妨。

 

讀者在參與筆者活動後，喜見有其中兩個take-out。

首先是懂得如何去執靚「自己盤數」。其實唔係上市公司先要執數的，你想銀行幫手借錢比你，你自己都要present得好些少先得架!? 剛想起另一讀者間之情況，在此一併回覆，就是用有限公司去提出收入證明，往往比無限或個人公司有優勢。另外該公司需要有業務的，請勿試圖為自己「製造」任何假入息，這已在每個課堂一一說明。

 

關於第四季市況

另外睇個案要睇埋讀者問題，不應只睇筆者答案。讀者個盤放極都冇人問，原因是地段不佳，再加上用舊價賣只會繼續等。可見近月全港新盤促銷對二手樓市構成頗大壓力，一眾業主要在叫價上作調整是必然。而到本年尾荃灣長實新盤開賣後，肯定對荃灣西及深井二手樓市造成一定打擊，有心在新界西買樓者宜在第四季做定功課。

 

讀者提升了自身借貸力後，宜在荃灣西買一工廈、買一住宅。建議先用自己名九成上會買層樓比朋友「住」，收取朋友價。由於一賣(深井)一買(荃西)均是自住，樓換樓不用付雙倍印花稅。又或可買入一個大單位，大裝修時將室內改裝，騰出一個套房比朋友住，大門可分開信箱亦可分。此舉令月供需$13000之按揭有一半由朋友負擔，利己利人，單位價值亦因而提高。其實在荃灣西有不少合此類改動之單位，實用達六百呎而叫價只四百萬，當然是有lift而樓齡近40之洋房了。如堅持要住屋苑那不可想改裝一法。那就先完成一賣一買，再為先生工廈找好地方，手持二百萬現金再睇情況行動吧。

 

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※