我應該賣樓嗎? 買樓市況如何?#468案窮中產

諗sir,

 

您好!我嘅近況有更新,我層兩房放緊,但一直都無人要. 代理話係因為我要連約賣,現在用家多所以無人會畀50%首期去買. 叫我等到完約再放機會會大啲. 下年一月尾就完死約.

 

另外,我老公早前開咗間公司(係有業務做緊),依家間公司每個月都會出糧畀佢,所以我哋家庭收入會由每月HK$50,000升至HK$75,000. 現在租樓業主剛加租到HK$19,500,原本係HK$18,500. 我現有下列想法:

 

1) 等自己層樓完死約,搬返去住. 之後加按到七成,借多70萬(轉名到其中一個名下,唔再聯名). 再等機會買多層

2) 等層樓完死約平少少賣咗佢(應該可以收返2百萬現金),再用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),之後等機會先再買多層.

3) 賣咗層樓之後自己繼續租樓,但租層平啲. 再揾兩層3百萬左右嘅樓九成上會,之後租畀朋友住

4) 賣咗層樓之後用其中一個名買層細三房或大兩房自住(大約4百萬),再買多一個荃灣工廈單位租畀我老公公司,因為佢間新公司需要租個工廈單位(大約1百五十萬)

 

背景: 

本人及丈夫36歲,有兩位小朋友分別3歲及歲半, 家庭收入5

有一深井兩房私樓出租,租金收入$13000 市值四百一十萬,欠銀行二百一十萬 H+0.65 每月還款九千

自己租同屋苑三房租樓支出$18500

手上現金大約四十萬 加股票十萬

 

煩請諗SIR再次賜教

 

長期讀者ADA敬上

答案

不經不覺已為讀者解答問題達一年有多,多謝大家支持,開始解答「覆診」個案。Ada幾月前來文詢問賣樓與否,筆者提出如沽出現樓可收回十年儲蓄所得,那一沽無妨,畢竟將未來十年所儲先入袋,唔難係「賺回來」的時間等到下一個樓市低潮。用「月儲金額比較賣樓所賺去決定賣樓」是筆者提議的思考角度,因為有人搵錢多而儲錢少,所以用儲蓄金額較用月入去比有意義。

按筆者所見,錯誤沽出樓房者有兩大情況:

其一是「儲錢多而睇舊錢鬼咁大」之輩,即有不少人月入十幾廿萬,儲起又有五成。惟沽出樓房後發覺間樓又升三十萬,心有不甘又想再買入。其實抽身睇佢地每月都儲起十幾廿個,那何為眼前「蝕去」的幾十萬而心有不甘呢? 講到底,都係過份被貪念影響了客觀思考。

 

其二是「儲錢少而睇舊錢鬼咁細」之輩,即自己每月儲得幾千銀,間樓賺成二百幾萬都唔走,最尾到市崩人亡時才肯沽既一群。如果你聽到一個九七年摸貨摸到曉飛既故事,到沙士忍痛簽字投降後發誓一世都唔買樓既人,佢地又係被自身經驗影響了客觀判斷之,大家身邊不少。

 

儲錢與睇錢觀

其實無論你搵錢多或少,如你「儲錢少」應將舊錢「睇得大」,賺到近百倍月儲金額就應套現,如房價在沽出後再攀升,你就做個好心比下一手再賺一下吧! 想將全部利益侵吞、自己賺盡,這些自私的想法在工作、投資上都影響了你。

 

如你「儲錢多」,那請將舊錢「睇得細」。不要隨便沽出樓房,學家燕媽媽只買不沽。因現金流充足,持貨力強勁,那買一間儲一間在樓市「集郵」無妨。

 

讀者在參與筆者活動後,喜見有其中兩個take-out。

首先是懂得如何去執靚「自己盤數」。其實唔係上市公司先要執數的,你想銀行幫手借錢比你,你自己都要present得好些少先得架!? 剛想起另一讀者間之情況,在此一併回覆,就是用有限公司去提出收入證明,往往比無限或個人公司有優勢。另外該公司需要有業務的,請勿試圖為自己「製造」任何假入息,這已在每個課堂一一說明。

 

關於第四季市況

另外睇個案要睇埋讀者問題,不應只睇筆者答案。讀者個盤放極都冇人問,原因是地段不佳,再加上用舊價賣只會繼續等。可見近月全港新盤促銷對二手樓市構成頗大壓力,一眾業主要在叫價上作調整是必然。而到本年尾荃灣長實新盤開賣後,肯定對荃灣西及深井二手樓市造成一定打擊,有心在新界西買樓者宜在第四季做定功課。

 

讀者提升了自身借貸力後,宜在荃灣西買一工廈、買一住宅。建議先用自己名九成上會買層樓比朋友「住」,收取朋友價。由於一賣(深井)一買(荃西)均是自住,樓換樓不用付雙倍印花稅。又或可買入一個大單位,大裝修時將室內改裝,騰出一個套房比朋友住,大門可分開信箱亦可分。此舉令月供需$13000之按揭有一半由朋友負擔,利己利人,單位價值亦因而提高。其實在荃灣西有不少合此類改動之單位,實用達六百呎而叫價只四百萬,當然是有lift而樓齡近40之洋房了。如堅持要住屋苑那不可想改裝一法。那就先完成一賣一買,再為先生工廈找好地方,手持二百萬現金再睇情況行動吧。

 













 


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