為樓死為樓亡的煩惱人#462案窮中產

諗Sir, 

你好,拜讀貴網站一段長時間,實在獲益良多,萬分感謝,希望你能繼續寫落去,幚到大家。第一次寫問題俾你,望能得到你寶貴意見。

本人三十二,老婆二十九,育有一子,一歲,家有工人。  家庭月入五萬五,尚算穩定。另有小生意做,收入不穩定,約有一萬。打算再生一個小朋友。家庭開支唔計供樓約要二萬。

 

 

本人由零五年開始踏足物業市場,當時冇錢,由細間九成玩起。今年放左二間細,年中入左西九大屋苑,四房,八百萬,借一半,月供萬五。本打算自住,后來因時間差關係,租左同區兩房租金萬五。

新屋打算租出,預計租金二萬四。年半後收回大裝自住。

另有間西九半新屋苑全海景二房,市價六百,四佰六入,借四成,月供八千。暫給父母住。父母俾供款。

 

 

現金+人仔定期一百四十萬,3988股票約四十萬,純收息用。另之前賺落俾左父母一佰萬,佢地想俾返我,我一直冇要到,除非有必要,亦可運用此資金。

海南島二間屋仔,市價一佰二十萬人仔。年尾可放。已Full Paid.

 

 

月頭同銀行講落可最多再借三百萬。本來已唔想再買嘢,但好似唔借白唔借,又身痕,想係附近買間四佰尺實用兩房,三佰四十萬,借六成。月供九千。俾父母住,原本二房出租一萬六,或年頭過SSD,放賣亦可。可套約四佰萬。

肯問諗Sir是否如今再買太過進取。如吾買,又唔知有何途徑可以再運用資金再揾錢。

為樓死為樓亡的煩惱人上。

答案

先謝為樓死為樓亡的煩惱人,為筆者寫作加添動力。看文感覺是讀者收入很一般,更有人說此等收入簡直在港不配擁有樓房,為何讀者可以有四房西九大屋苑一間、西九半新屋苑全海景二房一間、有股票加現金二百萬,仲係個島有兩間屋仔,跟手比左一百萬屋企人洗,而讀者只係32歲! 可能係話讀者本身好有錢、諗sir係邊知咁多呀! 但起碼你看此文比昨日那篇,今日的「煩惱人」比昨天的「蝸居居民」明顯知自己諗緊咩。論點有幾個:

昨天的「蝸居居民」見:

 http://homebloggerhk.com/?p=15388

 

知道自己最多可再借三百萬。姑勿論佢計得準確與否,起碼對自身財務有做量度

明白買入二手樓不妨先租出、比租客住殘再收回大修之道理

除了買樓,有開拓小生意,開展被動收入

 

 

所以,不要用年歲去量度一人之成就。大家習慣了讀書時高年級比低班同學學識廣之道理,可是投身社會工作十年,界線會漸模糊。此案可見讀者三十歲出頭就「醒」左一舊水比老父母,四十幾歲既你能否有此成就?

 

可能又有人心諗:「佢都係好彩搭到05年樓市大升既快車,一味炒賣而唔做實務,遲早破產!」筆者只好說成日食住花生等睇戲既人,邊度都唔洗去,老來露宿戲院門口。」

 

現時讀者之借貸金額為8.0mil*50%+6.0mil*40% = 6.4mil。

可再借額度為3.0mil,這和5.5/2*2.59 = 7.12mil的計算不同,原因多是讀者樓房有租約在手,借貸力比用$55000月入再大些少。若用旺市只持一半貨之原則,不應該再加貨了。海南島樓市真係考起筆者,只好說筆者不懂。如筆者有此情況會賣比海南樓房再將錢用在香港買舊樓收租。由於筆者已有良好根基,他可以買入舊樓、更可以找未有樓在身的父母九成上會,自己做擔保人,一樣可以借到錢。至於在課堂上有不少同學討論九成上會買樓點可再收租? 建議親臨homeblogger課程,同學有新穎的想法幫手。父母如有樓在手可一拆二、收租怕煩可以交比人做。一般舊樓年回報可達15%之上。

 

世事有因有果,請在今日努力開始去種善因。










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