應否放棄居屋換私樓? 買樓究竟邊個地段好?#453窮中產

諗Sir你好,

小弟最近感到迷惘,希望諗sir可指點迷津:

是咁的,小弟二十九歲,目標是盡快財務自由,然後繼續努力工作爭取理想生活之餘亦可不必在中年憂柴憂米憂份工。

 

 

財務狀況如下:

早幾年前以綠表購入天頌苑570呎居屋單位自住,買入價70萬, 95%按揭2.15%利率供25年,目前月供2.8k,尚欠銀行59萬。

辣招前和母親以大約200萬元購入新田一私樓單位出租(本人佔40%,因母親沒工作關係本人為擔保人), 70%按揭2.15%利率供25年,尚欠銀行約135萬。目前月供7.2k,收租8k。

現手頭上流動資產約85萬,月入4萬,月儲蓄最少2萬。

現問題如下:

 

 

深明早買早享受道理,亦明白早一點買多幾層樓收租對日後的好處,我應該:

1,襯樓價高把現有居屋於綠表市場放盤,再買350萬以內私樓(目標柏慧666呎/嘉湖700呎單位)用於結婚居住改善生活環境。等機會再以儲蓄買入房屋放租

2,現有居屋用作結婚居住(其實天頌苑都唔係好差,買柏慧都只係諗sir所講假中產哈哈!),和女朋友谷盡買入一單位收租(女朋友入息相若,沒有任何按揭,流動資產規模相若,可以買盡買間市區樓收租不過個yield好似唔夠細價樓高!)

3,小弟不理辣招以個人名義再買入200萬沙田舊樓收租用,女朋友亦以個人名義買入細價樓放租,一起實行早買早放租早D供完樓。

4,忍手忍到樓市跌,到時買乜都得啦!(相信到時份工應該冇問題)現金一半放銀行人仔定期收3%利息,25%港幣買大股債券,25%contingency money。

5,諗Sir其他更高明可以令我早日財務自由的招式。

謝謝。

補充:選擇一假中產生活可讓我日後放租柏慧再在市區/其他地方租新樓,增加居住彈性(如上班/日後小朋友上學)因現在綠表居屋一定不能合法出租

答案

 

真抱歉,此讀者問題為8月25日,到一個月後才有時間回答。回想本月作了不少有意義的事,除了邀請了不同知名講者到致富教室開talk外,更為<樓換樓二>及十月尾的<收息。投資課程>定立了內容,昨晚來上堂的同學一次過將新的投資課程報得半滿,實在多謝大家支持。亦有勞各位費心等待回覆了,本樣時間用在了不同有用之地方。

 

今次讀者一連串問題,只好逐項解說。首先是應否放售天頌苑居屋,讀者人工不俗,計埋女友有月入八萬,借貸力已達80000/10000*2.59*50%=10.3mil,而已借款項只0.59+1.35=1.94mil,借貸比率為19%,實在偏少亦可加借。但應否因為居屋之投資價值較差,而放棄此一世人只享用一次的福利呢? 鑑於讀者在天頌苑的欠借只為0.59mil,加上月供只是$2800,利息支出相信只是一千餘元,那不如為自己留條後路,保有一間每月洗費只是$1200的住房,比起公屋戶住得更抵!

 

如果讀者買入柏慧/嘉湖,計用女朋友單名九成上會攤分三十年,每月還$11880而當中利息支出$5600,會令住房支出由$1200增至$5600,每月多付$4300。那筆者會寧願用3.20mil在荃灣或土瓜灣買幢舊樓出租,租金可達$12,000(4.5%),當然首期要多付一點。而收回之租金可用作租樓實行以租養租,到時讀者婚後想住邊都得。不直接買入柏慧自住的原因是舊樓收租回報肯定比較新柏慧高,加上天水圍不是「西部大開發」之直接得益者,連過境既車都好少經天水圍再行西部通道過關。沒有人流就沒有奶粉生意、少藥房、少賓館、加上天水圍大部份樓是公營或資助房,根本將日租或月租客排除在外,所以投資應會跑輸了。上段叫讀者保有天頌苑,只是用千餘元買條後路,下次樓市上升周期如讀者已有十桶金加上理財技巧成熟,不妨將居屋沽出,和母親住得好一點。

 

為什麼是荃灣和土瓜灣? 分別是賓館和校網。在荃灣可找到不少賓館、藥房、金鋪,代表區內有外來客。難度金鋪會做街坊客生意咩? 你睇下供有幾多人「供金會」? 你屋企幾耐先買次金? 你隻佬會唔會帶二奶去屋企樓下睇鑽石呢!? 今日報章和「謝端麟」做了訪問,該行亦行二線地區策略,即落戶大埔觀塘荃灣、減少鋪租支出,睇準城區伸延效應了。有人將土瓜灣舊樓間套房「賣地址」,昨日才在報章踢爆,其實早在8月初筆者已有提及。香港和內地人都有特性就是要小朋友「贏在起跑點」,不過香港人是ver2.0,內地人仲恐怖,是ver4.0! 既然家長咁肯花錢,那大家就不好拒絕諗計賺錢了。八月初之文章見下link:

http://homebloggerhk.com/?p=10024

 

讀者現可買入價值約三百萬的樓房放租,最好是用女友名買,因男方已有樓在身,再買要付double stamp duty。買入後借貸力用了一半,符合旺市只用一半購買力之原則。買入細價樓可令資產分佈在不同樓房,減低租客欠租或兇宅風險。另外細價樓再跌之空間應有限,在最低工資實行、借貸越見艱難下,大價樓房難有承接,細價樓跌極有個譜。讀者儲蓄率高,搵四萬儲兩萬,未夠三十歲已開始收租,女朋友收入相若,加上文筆不俗,就像教練看見練武之好材料。










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