筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。
現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。
現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。

 
我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。
另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。

 

 
現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。
長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。

 

 
 另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, 但自律性較低, 所以我打算叫她做一個私人貸款60萬兩年還, 利息支出約2.2%一年, 錢到手後轉人民幣定期, 一年約3.5%利息, 你覺得如何? 選人民幣原因是香港大部份物價受大陸(人民幣)影響, 短期升值減值影響實際生活不大。或是有其它方案?
 以前什麼都沒有, 心口只有勇字,勒緊褲頭, 煩惱反而不多, 現在半桶水, 又想保持增長又怕輸….希望有經驗旁觀者給意見, 爭取突破空間, 感激不盡。

答案

是的人到中年會怕輸,讀者顯然在投資方面比較多攪作,唯收穫一般,是否在投資策略上欠缺什麼?

 

另外觀察到讀者是頗幫助朋友的,既出名義幫朋友買樓,又借錢比朋友係大陸置業,希望好心有回報,錢財與友情共擁有。

 

讀者自己都提及、大陸買樓槓桿不高,又要攪關係。讀者覺得香港政局不穩,不是錢財長久存放地方。那如何找個既靈活,又有槓桿,又不用攪關係兼有不俗回報之投資方案?

 

辨識何謂風險

其實人在底子裡是貪心的,筆者也一樣。希望大家趁後生時用少部份錢財(或10%)作投資。原因是理財需要用真錢作實習、能否好好打理財產要擁有良好心理質素。當你在幾個投資工具下過工夫,就會發現好回報的東西一般要你冒上些風險,怕輸可能是你個人真係好不想冒風險,又或像大部份人一樣是未了解該投資工具所以產生怕輸感覺。建議是花時間去了解幾種投資工具,人到中年感有一至兩種得心應手之投資法門傍身的。如果你因為懶而不下苦功,那必須要為自己踏出第一步。

 

較低風險而正現金流回報高之產物

見讀者人緣頗好,何不結交做裝修師傅及相熟經紀,找個有潛質的單位去收租? 在上後提及大家要趁後生去辨識何謂風險後,到中年可靠自身或大家共享之人脈去尋找較低風險而正現金流回報高之產物。見下圖裝修得宜之單位,售價$380萬,投入資金再改動些少內在環境,每月收租可得$25000。惟該樓樓齡高,按揭只做十五年,如七成上會要每月還$17000。心水清既讀者當然知道此投資在數字上實是不俗,因正現金流為$(25000-17000)=$8000。而投入資金只為首期三成,即3.8mil*30%=1.14mil,落袋回報達$8000*12/1.14mil=8.4%,仲有供按揭還本金部份,令回報穩獲雙位數字之上。比起現在買樓收租只得3.5%,簡直係兩個世界,筍盤是靠雙腳行出來的!

 

指出回報外更要提風險。其中一個令單位回報爆增的原因是位處唐樓,加上單位間隔得宣,可在走廊為單位開多個大門。當然改動屋外結構是要申請的,惟該唐樓實在有大部份業主已作此類間隔,靠一個業主去屋宇署投訴實在改不少大部份收租業主之「意願」。若保找一個大門口間隔,那將分間門口移至屋內不見得會大減回報。

 

唐樓最令人討厭是要走樓梯上房,而買賣唐樓最緊要睇都係條樓梯。一般而言筆者不會沾手外藉人或鳳樓聚集、油尖旺品流複雜之地。而樓梯的清潔及環境很決定優質租客會否入住,從而影響你收租之準時性。和大富翁原理一樣,如果成幢樓都係套房,改動阻力會降低及租客質素可以提升,即好似不少食肆落戶厚福街,致使當地租金驟升,外區人仕選擇在該處用膳,有望提升人流。所以有心研究下更多此類間隔,可一齊在下星期三到教室,筆者亦會準備資料揭示違規改動住宅之罰則,好讓大家更了解風險。

 

讀者另一策略當然是保持太太的專業,借個TAX LOAN當還款係儲錢是可取方法,沒紀律者適用。自己最好深化投資技巧。既然大陸租客都應付到,不如TARGET香港一群人數漸多的單身貴族,你在收工時間企在唐樓的梯企,會發覺有些地區之套房租客不少是後生仔女,手上隻錶仲可以貴過你隻CASIO! 總之為自己資金求出路,不時安坐家中,等人上門推介咩咩基金理財方案的!










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