剖析家庭目標能否達成(下)

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續上文

為讀者分清好借貸和壞借貸後,下一步是計劃如何為讀者買入好資產,更要因應時機及讀者能力去作出購買。此個案讀者能力不俗,不是因為人工高,而是因為借錢少。在選擇加多或放棄資產的時間,先在自身能力,擇準時機為次。因為連李老闆都唔知幾時係最好時機的,反而大家應準備好自己,確保財務狀況能容許自己在旺市、逆市中都能因應自己能力作出合適購買最緊要。

 

那何謂合適購買? 一是要選對資產、二是買入後不要令自己負擔過重。提供正現金流的樓多是好資產,在另章有更詳細解說。股票主要是用作賺價,筆者不當其是資產,用派息波動及借貸成本高之股票為自己產生現金,風險大而成本高,失敗居多。當然香港有很多資產的選擇,如保險融資方案、買生意、買的士牌、運用期權策略都可為你用更低風險去產生正現金流。惟讀者由買樓開始,實在是較易上手的選擇。在樓市旺市買入樓房投資,只適宜最盡運用自己一半之總借貸力。此個案夫婦購買力為 8.27mil,借貸力是7.77mil。現時只運用借貸力一半7.77mil*50%=3.88mil借貸金額最妥當。即建議下回借3.88mil-己借的五十萬 = 3.38mil作購入投資樓房之用。

 

*購買力是你手上現金 + 總借貸力

 

讓時間貶抑債務

另外要解說是為何趁後生借錢呢? 因為在香港借入的是港元等同美金(當然假定了聯繫匯率未脫勾),而在美國政府出力印鈔下,美元大方向貶值是同意,貨幣功能將會失效亦是同意。那何不先行借港元去買入一間會「生金蛋」的樓房資產、一來為自己拓展正現金流,有助達致財務自由。另一方面慢慢等樓房升值,因為今日你要用幾百萬銀紙去買樓,他日銀紙更失效,買間樓可要用幾千萬「銀紙」。其實銀紙在你心中很是高貴、你每日返工都是為銀紙而返,可是在政府官員心中銀紙只是一項工具、一個遊戲當中的重要棋子。控制了銀紙的定義、等於控制了你。

 

美國在兩次世界大戰後都有心將德國戰爭債務用美元結算,成巧令美元流入歐洲,致使今日美元在世界通行的局面。你今日面對的通賬,大埔翠屏花園在199x年只賣十八餘萬,按揭月供千餘元的情況,其實幾十年前已由前人鋪好路。

 

當然有人心想港元有日會同美金脫勾,而轉掛人民幣。你可留意其實國內政府有關貨幣政策的管治比美國更厲害? 國內的通賬是否和高鐵的車速一樣極速快進? 為了令此書融入「和諧」的環境,筆者提點至此。

 

 

 

C. 建議

 

讀者自己都提出了三個方案,在此先提出幾個解說。方案二的「轉按不套現+ MORTGAGE LINK ACC」,即將按揭轉到另一銀行,只借原有樓宇結欠五十萬。MORTGAGE LINK可提供借款一半的活期存入上限,所予利息和按揭利率看齊。換言之有廿五萬可以放入靈活按揭戶口去收高息(約2.15%),所收高息可兌銷一半按揭借貸的利息支出,即約可比少一半利息。惟此舉是不可增加現金流的,讀者亦要將手上現金存放25萬入靈活戶口才可減低利息支出。相信是讀者收看blog中不同文章而未有時間全作消化,筆者特此提此希望為大家分辨好何為現金、何為現金流、何為債務,等教、學兩方都有所進益。

 

計出套現銀碼

筆者最建議的方案是將現時樓房加按至樓價七成,他日如樓價下跌,加按金額就不及今時2.8mil*70%-0.5mil=1.46mil那麼多了。加按後借貸力降低至7.77mil-1.46mil-0.5mil=5.81mil。適宜等時機去用1.46mil作首期,買入價值3.88mil之樓房收租,而首期可自己選擇付1.46mil或更少。當然留意那時政策是投資物業只借房價的幾多個百分比。由於計好借貸力即做好按揭月供銀碼上之計劃,只要讀者工作不變,按上述那個銀碼去選擇投資樓房定是可「上會」了。

 

看畢以上分析,知道讀者現在可月儲兩萬,再套有百餘萬港元在手,在五年內達成再度置業的家庭目標實在不難完成。

 

當然讀者提出的方案三,即儲錢實是各人常做的。但應有計劃去行事,而方向是根據本書理財單車輪去作法。讀者表明現已儲起五十萬,而可產生現金流的資產全無,自住樓不算是產生正現金流資產,頂多只有槓桿收入! 那往後的方向是做好「前輪」儲蓄,即多理解不同投資工具,適當為自己手上資金及月儲金錢賺價。每當儲有一定資金,請像單車般將動力「輸送」到後輪,為自己向財務自由前進時提供個更持久的動量。因後輪較大需要更大動力(即更多錢)推動。所以後生未有大筆資金時,集中理解不同投資工具,選樣最合適自己的工具作賺價投資。當手上資金漸豐厚,可逐漸放棄賺價思維,為自己「儲起現金流」,當你的每月正現金流大於你現時人工月入,就是你達成財務自由之時!

 










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