六百萬樓上的二手樓笈笈可危#446偽專才

諗Sir你好,
多謝你一路在網上分享財政自由心得,小妹與先生亦著手計劃。唯過程上有不少問題未能想通,望請賜教。
先生與小妹每月入息各35k,共70k。兩人均已35歲。
小妹現金約500k,而股票、人民幣定期及政府債券約共300k。每月可儲18k。
而先生則有800k現金。
 現於旺角租住一單位,月租8.6k。因物某些原因,所以每兩年的租金調整比市面略低。雖不會有被包租公迫遷之事,但租金的支出始終只會減小儲蓄,所以想早日置業,希望10年內最少有兩個物業。
計算二人的借貸力﹕(70,000/10,000 )x50%x 2.59m=9m
旺市只用借貸力一半,所以目標4.5m以下的自住單位。
首期方面亦得奶奶襄助借予1m。
先生於中環上班,而小妹於將軍澳上班。由於家人需小妹定期回家或到醫院照顧,所以考慮於同區居住,油尖旺為首選。
我倆於旺角找到一頂層單位,電梯可直達,開價3.38m。同座的其他單位開價3.89m。於網上數據顯示成交疏落,7月一宗金額為3.02m,5月三宗金額為3.28m至3.48m。該大廈29年樓齡,已完成大維修並為新鴻基樓。
由於上手為長者並居住多年,現單位非常殘破,樓上為大廈水缸,作為新手不知到有哪些事需要留意,並是否值得以7成上會買入。
由於現居租約於去年尾續租兩年,未知可否提前解約。如不能,是否應考慮於另一些區域(如﹕屯門,九龍灣)置業,反作包租婆?
總結以上,請教諗Sir,我倆應現時入市,不等年尾,並以解決自住單位為定位。就初次置業區域考慮是否正確。買入單位需留意哪些地方。
 謹祝諗Sir生活安康。

答案

大廈水缸如果個泵唔成日壞就冇咩問題。另外買頂樓更留意天花滲水情況,如有滲水唔係就咁叫上面業主整整佢咁簡單的。因頂樓再上交由業主立案法團維護,而法團不是維護你個人的權益,而是要整完全部業主都要有著數。如天台防漏工作拖長唔整,樓上滲水落黎你都冇符。至於讀者兩人為香港典型小康家庭,應在三十歲之年買間樓吧! 想等樓市跌而執平貨,起碼等自己有間屋仔後再講。萬一睇錯邊樓市再上,自己有番層樓都起碼無咁傷。

 

 

殘破樓沒有問題、長者業主更是講價精選。筆者買樓主打冇裝修的,由於讀者可享有低於市值之租金,何不買入增長區域用樓收租,又令自己不免跑輸大市,又可淨袋租金收入和現交$8600租當中之價差呢? 就當你比三成首期入手3.2-3.5mil之樓房,收租$11000已是頗基本的了。那租金用作交租後再有$2400落袋,可當作利息還比奶奶,一年計番都有$28800,好過筆錢就咁擺定期。

 

 

若讀者再等落去,留意市差時自己很難做買樓決定,筆者擔心你等了又等,人到四十連一間供緊既樓都未有係手,壓力比現時顯著大增。就當未有奶奶資助,筆者亦建議讀者現時著手開始買樓,因讀者現有投資大部份是現金,而股票定期、政府債券加股票佔18%,看來投資方面未見熱衷。為及有一個和香港通賬掛勾之每月退休收入,現在開始投資房產是好辦法。當然如看倌在某項投資很有心得,那買樓對於你而言是分散風險及控制投資心理,不是整個部署之主軸。

 

 

買二百至三百萬的樓風險不大,因為政府政策令市面上只是該類樓房有交投,價錢有一定承載。現時一手樓為求銷售法門盡出,六百萬樓上的二手樓房笈笈可危。買一手樓有回贈有裝修又有人幫手上會,經紀一定落足咀頭帶買家睇效外盤精彩一面。而現時九成上會借盡都係420萬,買入600萬樓要比180萬首期,可看一下在本blog中發問的讀者有1.8mil樓上現金係手的少之又少。加上買入六百萬樓房之印花稅基本上可夠人在港租樓兩年。且看2013年淨低呢四個月,樓市會否先揚後挫。












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