洗少d定住差d自己選擇#440窮中產

諗樣SIR:

兩個月前無意中睇到你的BLOG, 簡直好似發現一個寶藏, 再買埋你樓換樓本書, 叫埋老公一齊睇。我地慨嘆我地一直用一般人思維去計劃買樓依樣野, 成日話要樓價跌到三成先買樓, 但眼見樓價依幾年不升反跌, 手上的現金得個擺字, 睇左你D文章先知其實我地要好好利用槓桿原理去錢搵錢。現希望諗SIR可以睇下我地個CASE比D意見:

本人37歲, 收入$3.4k, 先生40歲, 收入$3.8k, 育有一女剛一歲, 有一工人姐姐

現居深井三房套廁私樓, 2010年9月買入, 月供$8.5K, 九成上會, 用緊HIBOR PLAN, 還有欠款$240K. 沽出有$140K落袋。

兩人現金+股票$1.5m. 沒有其他收入來源。

先生月薪月月清 (供樓, 供車, 阿女奶粉尿片, 父母家用, 基金, 保險), 我每月可儲$7k.

我地打算賣左間自住樓, 套現$140K. 然後租住同一屋苑三房單位租金$1.4K(是全深井最平), 我們有以下計劃:

Plan A- 用賣樓賺到的錢和積蓄買兩間兩房單位收租, 目標係荃灣或TUEN MUN 樓價$3M的樓, 諗SIR你有咩屋苑推薦? 依家買定等多陣呢?

Plan B – 我幾喜歡荃灣廣場, 屋苑剛番新, 近西鐵, 周圍生活配套齊備, 唯樓齡over20年. 用賣樓賺到的錢和積蓄買一間三房單位自住, 現價$5.5M, 用我名買入, 但就要樓價再跌深D先可買入另一間兩房單位收租

Plan C – 不賣走自住樓, 等樓價跌先再買兩房單位收租 (不過我地都傾向賣左層樓套現先)

諗SIR, 希望你可以幫手睇下我地個CASE比下意見, 萬分感激!!!

心煩人上

答案

筆者睇完問題都好想當面問下讀者核實資料。雖然筆者成世人「驛馬星」很強，不過都冇諗過去深井睇樓。亦希望再問一下讀者去證實想法。證實咩野呢? 讀者話賣出深井三房可有140k落袋，原本以為讀者打錯，心想應指套到一百四十萬。後來見讀者提及有1.5mil cash，心想大家在數字量詞上應沒攪錯。那真的再想睇下盤數，點解在2010年買樓到現時只賺14萬咁少，雖然讀者睇到呢度會酸溜溜，但希望大家知道，筆者希望給大家一個客觀的答案。你可以誠實地面對你的財務成績表、或按右上角去結束這個瀏覽session。

深井真係「好瀨野」，相信經過今日之後筆者更不會入深井，經紀還掂冇事做真係會出黎搵我算帳。現今香港賣樓只賺十四萬，少之又少。一係讀者當初買入豪裝住宅付上極大premium，又或當地跑輸大市做成此結果。為左承繼記者八號風球都企出街任風吹既精神，我惟有先苦後甜，介紹一下當地樓市。在十五年前汀九橋曾為當地樓市帶來無限憧憬，交通便利、玫瑰園，曾經有不少人慕名購入浪翠海韻，可惜該地根本是兩頭不到岸。既不能成交通轉運點，自己又冇工商業，除非真係一隻燒鵝救萬民，否則好難跑快過其他地區，睇HOMEBLOGGER一定要細意埋讀者故事。你肯真心share筆者就覆，幾方面都有得著。在此謝過讀者。

再者留意月儲金額十分少，總收入$72000只儲7000，如果不能再增大家庭收入就請洗少d，雖有1.5mil現金在手，不見得後路易行。如果賣樓粹為套現，那不賣也罷，14萬都唔夠搬屋裝修比稅。惟現在有DSD令一再買另一有稅項，再加上地段不佳，那不把同時hold兩間樓作想。只考慮一換一或唔買。

希望讀者諗諗，為何家庭月入中等但整體情況真係麻麻。可以你會話有百幾萬cash仲叫麻麻? 那要看你想再活多幾多年，如不打算退休是足夠的。這不是指著讀者而說，筆者及大家都好難避免。本個案客觀評論是本身儲蓄力不強，加上月入被四萬所困。一係你洗少d，一係你住差d。

洗少d定住差d自己選擇。但千祈唔好心諗「人工再加d唔得咩!?」，呢個機會要留比後生仔，中年打工仔唔係咁易做到。所以請再思考自己定位，買入5.7mil以下既樓讀者是有能力的，不過讀者自己都識講:「我幾喜歡荃灣廣場, 屋苑剛番新, 近西鐵, 周圍生活配套齊備．」唉…剛番新既係有溢價加左比你，樣樣咁齊備咪所以廿年樓都賣成六百萬。下次十一月再到買樓101課堂，大家再由選區選屋苑講起。

可能會有人心諗，唔係呀話，家陣已經搬到荃灣，屈係間七百幾呎既三房都唔得!? 話哂都成八萬銀人工? 其實住邊睇咩景唔關打工月入及年齡事，大家想必已留意到，買樓所賺收入根本好過你打十年工，當然唔只買樓一個方法。如果你之前行錯左那再出發未遲，不過先要住返三百幾萬既樓，好好運用手上剩餘1.5mil再打算。其實在麗城有大兩房，荃灣亦可以搵到大兩房再自間三房。當然元朗、大埔都有選擇。不過實在荃灣係就讀者一點，先賣出深井再守在荃灣幾年，真係要請工人就比錢師傅間多間房。入深井係錯、睇盤只顧自己方便係錯(因: 市場的價格是誰定的?)今天的忍耐，是為了討回之前的損失。今日不埋數作清算，終有一日紅油塗上門。大家再想想、亦勞煩讀者了。

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

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第二堂 (三小時)

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

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上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※