諗sir：
希望諗Sir能夠指點迷律。本人39歲，家庭主婦；丈夫40歲，月入約100,000元；小朋友5歲。家庭財政情況如下：
– 2017年約590萬購入屯門卓爾居兩房單位(丈夫名下)，尚欠按揭約410萬元，現時估價約530萬元，按揭供款19,000元; 現時出租，租金收入14,000元;
– 一家人租九龍區三房單位，每月租金支出29,000元;
– 現持有現金約200萬元; 家庭每月儲蓄只有約10,000元。
本人和丈夫對投資和買樓都是新手，因為自置樓蝕入肉所以每日擔驚受怕。希望諗Sir指點應該如何處理手上物業和資金才是正確: 例如是否應該這個時候將卓爾居賣換九龍三房自住? 還是應用我名多買一層收租？
感謝諗Sir
彷徨媽媽上
假設樓價在其後兩年升20%，即城市指數大約到172點，讀者間卓爾居兩房市值為530*1.2 ~636萬，按揭欠款估計降至400萬，到時賣出可回籠資金636-400 = 236萬
假設樓價在其後兩年再跌20%，即城市指數大約跌至114點，讀者間卓爾居兩房市值為530*0.8 ~ 424萬，按揭欠款估計降至400萬而仍未負資產。如有需要，可把按揭展期令欠款400萬拉30年月供400/252 ~15800。或照供19000/月可也。
財務進度上，讀者家庭能月儲10000，即2年後照現時咁儲家庭現金為224萬元。或者由現在儲10年，家庭現金水平達320萬元。由此可現，讀者現時每月10000元咁儲，比多10年佢都係冇用。200萬同320萬拎去收息，當比夠5%，每月收到利息只係200萬*5%/12 = $8333同320萬*5%/12 = $13333的分別。更何況到時讀者先生及自己已近50歲，想再出力改變餘生，更無把握。
現時的卓爾居保留，在樓市已下調的情況下，向下面(downside)唔大，反正供樓讀者已供開，供款金額屬預定支出之一。相反upside向上賺的幾可觀，只要留市從現在升20%，又或者樓市升10%跟手搵我地powerteam有技巧地再賣貴10%，咁讀者到時賣出可由成236萬。呢個數讀者按月咁儲，要20年先儲到。這亦看到一般打工仔有樓揸手的重要性，趁後生運用好樓的槓桿可助你賺到大半世人儲到既錢。
萬一樓市向下? 就當真係負資產，又幾可call loan? 更有人拎香港樓賺到既錢，已夠去外地嘆世界。
相對換九龍三房或者再加一宅? 係讀者家庭只有先生一人做工之下，既未必按揭夠計，亦令家庭負擔超出負荷。係而家樓市升跌20%都同讀者計過問題實不大之下，但讀者已「每日擔驚受怕」，咁佢再於樓市加倉買入過千萬三房實為不智。
按揭夠計指讀者10萬人工，最多可借5*2.52 ~ 1260萬。卓爾居已用410萬借貸力，餘約850萬借貸力，如買入同佢現租的樓房同類的市價約1500萬，需650萬首期及借盡850萬，對現時儲蓄只200萬的家庭而言太冒險。加上1500萬樓成交較少，入貨後日後不太易找人接手。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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債基不同的購入方案如利弊比較
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
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