諗sir, 以下是我的個案：
本人:
38歲
月薪63000
現金2.5m
股票600k
單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m
太太:
同年月薪約33000
新買樓花長成交期
買入6m已預3成首期到時上會
Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅
我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！
ANSWER:
讀者自住在圍私樓, 大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏倣莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。
時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同
一.他們選樓有時喜歡低層多一點
二,選的樓很少會超過十年
而明城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。
由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?
現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?
AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
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3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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