大行和一些財經分析員常抱著「語不驚人誓不休」的態度，預測樓市跌6成、跌7成，我對此有所保留。客觀來說現時市場從高價回落近3成，考慮到目前經濟狀況仍然堪憂，而且過去三年發展商一手銷售的情況不理想，屯積單位並不少，我個人認為今年的樓市升跌仍然非常難預測，我只希望列出一些我認為正在角力的因素，至於結果將會如何，則交由大家判斷。
1. 積聚的購買力 vs 屯積的一手貨
從過往10年統計，全港住宅物業的成交量每年約為74000宗。其中一手成交佔大約15000-20000宗。而過去兩年，住宅成交總量只有118,000宗。因此可得出其實市場上確有不少潛在買家因經濟狀況而暫時沒有置業，畢竟買樓換樓除了有投資因素也有部份是「剛需」例如結婚、生仔、家庭結構改變等等。另一方面，發展商過往每年一市成交約有15000-18000宗，而2022及2023兩年均只僅僅過10000宗，即代表發展商積聚的單位也比以往多10000多伙，可見供應和需求會同時角力。順帶一提，很多人以訛傳訛常說未來新供應有10萬伙，發展商死得啦。其實所謂10萬伙筆者早前也寫過一篇長文解構其計算方法問題，若以此為判斷實質供應，可能會與事實相反甚遠。
2. 移民 vs 港漂
過去兩年的移民人口有30多萬，未來可能仍有十多萬。而多數移民人士都會賣出單位或至少再無在港居住需要，因此樓盤需求會減少。但同時政府目前積極推行各種高才通、專才計劃招攬國內人才來港發展，這兩者會如何角力，也是非常值得留意的因素。有些人常說，香港現時已失去過往的吸引力，很多國內人都不像以前一樣盼望來港。我認為這說法大致正確，但我想補充一點是香港相比國內只是一個彈丸之地，其實我們不需要有「很多人」想來港發展，我們甚至不需要1%的人來港，即使只有0.1%來港發展，已經是130萬人，遠遠超過外流人口。
3. 減息 vs 租金
另一個體現到「剛需」的指標無疑是租金。如果有人跟你說現時香港移民人數急增，住屋需求已經很低，請拜托你讓他比較一下這兩年租金的升幅，你就會知道實際狀況如何。因為樓價可能有泡沫，但租金是不會有泡沫的，是確確實實的剛需，不太可能有人瘋狂到租幾個單位自住吧?2024美國減息可謂事在必行，商榷點只在減息的幅度和速度。雖然過去兩年租金升幅不少，但因為息口高企，目前來說租樓仍然比供樓划算。但隨著年中開始美國減息，假如租金維持不變或相約，供樓成本將會減輕不少。
以1000萬樓為例，現時租金大約為23000-26000左右。假若今年減息半厘，買1000萬樓承造8成按揭，供款為36,000，首期利息支出為23,000，大致和租金相約。那麼到時候租客們可能又會有其他想法。若然息口回落不止半厘而是更多的話，這個天秤會傾斜得更多，值得留意。 5968g
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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