大行和一些財經分析員常抱著「語不驚人誓不休」的態度，預測樓市跌6成、跌7成，我對此有所保留。客觀來說現時市場從高價回落近3成，考慮到目前經濟狀況仍然堪憂，而且過去三年發展商一手銷售的情況不理想，屯積單位並不少，我個人認為今年的樓市升跌仍然非常難預測，我只希望列出一些我認為正在角力的因素，至於結果將會如何，則交由大家判斷。
1. 積聚的購買力 vs 屯積的一手貨
從過往10年統計，全港住宅物業的成交量每年約為74000宗。其中一手成交佔大約15000-20000宗。而過去兩年，住宅成交總量只有118,000宗。因此可得出其實市場上確有不少潛在買家因經濟狀況而暫時沒有置業，畢竟買樓換樓除了有投資因素也有部份是「剛需」例如結婚、生仔、家庭結構改變等等。另一方面，發展商過往每年一市成交約有15000-18000宗，而2022及2023兩年均只僅僅過10000宗，即代表發展商積聚的單位也比以往多10000多伙，可見供應和需求會同時角力。順帶一提，很多人以訛傳訛常說未來新供應有10萬伙，發展商死得啦。其實所謂10萬伙筆者早前也寫過一篇長文解構其計算方法問題，若以此為判斷實質供應，可能會與事實相反甚遠。
2. 移民 vs 港漂
過去兩年的移民人口有30多萬，未來可能仍有十多萬。而多數移民人士都會賣出單位或至少再無在港居住需要，因此樓盤需求會減少。但同時政府目前積極推行各種高才通、專才計劃招攬國內人才來港發展，這兩者會如何角力，也是非常值得留意的因素。有些人常說，香港現時已失去過往的吸引力，很多國內人都不像以前一樣盼望來港。我認為這說法大致正確，但我想補充一點是香港相比國內只是一個彈丸之地，其實我們不需要有「很多人」想來港發展，我們甚至不需要1%的人來港，即使只有0.1%來港發展，已經是130萬人，遠遠超過外流人口。
3. 減息 vs 租金
另一個體現到「剛需」的指標無疑是租金。如果有人跟你說現時香港移民人數急增，住屋需求已經很低，請拜托你讓他比較一下這兩年租金的升幅，你就會知道實際狀況如何。因為樓價可能有泡沫，但租金是不會有泡沫的，是確確實實的剛需，不太可能有人瘋狂到租幾個單位自住吧?2024美國減息可謂事在必行，商榷點只在減息的幅度和速度。雖然過去兩年租金升幅不少，但因為息口高企，目前來說租樓仍然比供樓划算。但隨著年中開始美國減息，假如租金維持不變或相約，供樓成本將會減輕不少。
以1000萬樓為例，現時租金大約為23000-26000左右。假若今年減息半厘，買1000萬樓承造8成按揭，供款為36,000，首期利息支出為23,000，大致和租金相約。那麼到時候租客們可能又會有其他想法。若然息口回落不止半厘而是更多的話，這個天秤會傾斜得更多，值得留意。 5968g
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實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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