諗Sir,你好、我每日去睇你個YouTube 啲影片、我近這一二年睇到你的影片、非常欣賞你片中題目及討論的資訊、非常有用、我有俾like, share 同訂閱！
我在中、上環附近返工！年紀40尾巳婚！冇細路仔！月入5萬幾、太太收入近同。
可俾個意見、考慮買廿餘年樓齡的維港灣或是新啲的五年樓左右啟德一房盤、當然新啲的啟德樓我的能力祗可以買到的呎數是得375呎左右！（但有校網）
我本人打算（如果冇咩事故之下）在香港做多十幾年同老婆返國內退休，香港的物業會放租！現在會自住用！
想知道維港灣比較之下是否防守性好啲（如樓價比較企硬、抗跌力好啲）
謝謝你的寶貴意見同時間！
ANSWER:
讀者預算估計800餘萬，因奧運維港灣的兩房或啟德一房大致都在這價碼。
先講維港灣兩房，屋苑主要在區內提供比較細面積的兩房/三房，樓齡相對同區較舊，面積同樓齡及銀碼都比浪澄灣比下去。確實兩房和三房開側比君匯灣、浪澄灣那些開則細更不需跟一號銀海比。
啟德區內主打供應一房和兩房，不過客人現通常都要兩房。市況回調大部分客人都去找兩房多，一房雖租值都不差，但始終搶手程度不及兩房，有得揀你都住兩房啦。
買樓通常都是選搶手的，稀有的。確保自己未來沽都可叫高口價。啟德和奧運區分是好，但在讀者提出的都在單位類型都在該區排較後位置。基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」，寧願在差的區分中選一個好的、也不要在好的區分中選一個差的。
讀者說他和太太人工只可以承受到300幾呎樓，建議他們再找我們買樓POWERTEAM再計，相信就咁網上計是錯的。選擇區如不介意不如走遠一點，去荃灣西或康城以這個價格可買到區內更優質的樓房、而荃灣同將軍澳已有分支家庭客，有能力承起樓價。畢竟係當區大既人、買樓首選家人同區，亦有人唔介紹出貴少少買優質貨最緊要近屋企人。
荃灣西海之戀、柏傲灣此價碼已夠買兩房梗廚，康城亦足夠買到大兩房。如一定要在奧運或啟德，看看能不能加些預算是1000萬餘，買到舊屋苑的細三房，都有客路。市差的時候都是較為優質的單位可企硬唔減，而差的單位焗住劈。所以買差單位註定令你財富留其他劈價的業主影響。
看回啟德區有個特點，為頗受新香港人歡迎的買房區域。我與大行的訪問(將會出街)，區內阿頭表示啟德在2023年11月新香港人的買賣成交數量佔總數達到約五成，同時是全香港500多宗一手樓到11月尾，當中22%都是在啟德區做的。施政報告後令啟德區睇樓量上升，睇樓客大部份都是本地香港人，但計買賣成交的新香港人佔一半，相信因本地人資訊靈通一點，加上買得啟德樓本地客應是換樓客(較少人上車一買就買啟德)，由於已有地方住有條件看到下年年初才做決定、睇埋2024年息口環境。
新香港人在香港是首置，加上啟德有新醫院加海景及大量海邊公園，對他們而言確吸引又要黎影響住，做決定會快。但明顯有樓但沒有買樓的本地香港，下年會回流到一二手市場支持樓市。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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