諗Sir,你好、我每日去睇你個YouTube 啲影片、我近這一二年睇到你的影片、非常欣賞你片中題目及討論的資訊、非常有用、我有俾like, share 同訂閱！
我在中、上環附近返工！年紀40尾巳婚！冇細路仔！月入5萬幾、太太收入近同。
可俾個意見、考慮買廿餘年樓齡的維港灣或是新啲的五年樓左右啟德一房盤、當然新啲的啟德樓我的能力祗可以買到的呎數是得375呎左右！（但有校網）
我本人打算（如果冇咩事故之下）在香港做多十幾年同老婆返國內退休，香港的物業會放租！現在會自住用！
想知道維港灣比較之下是否防守性好啲（如樓價比較企硬、抗跌力好啲）
謝謝你的寶貴意見同時間！
ANSWER:
讀者預算估計800餘萬，因奧運維港灣的兩房或啟德一房大致都在這價碼。
先講維港灣兩房，屋苑主要在區內提供比較細面積的兩房/三房，樓齡相對同區較舊，面積同樓齡及銀碼都比浪澄灣比下去。確實兩房和三房開側比君匯灣、浪澄灣那些開則細更不需跟一號銀海比。
啟德區內主打供應一房和兩房，不過客人現通常都要兩房。市況回調大部分客人都去找兩房多，一房雖租值都不差，但始終搶手程度不及兩房，有得揀你都住兩房啦。
買樓通常都是選搶手的，稀有的。確保自己未來沽都可叫高口價。啟德和奧運區分是好，但在讀者提出的都在單位類型都在該區排較後位置。基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」，寧願在差的區分中選一個好的、也不要在好的區分中選一個差的。
讀者說他和太太人工只可以承受到300幾呎樓，建議他們再找我們買樓POWERTEAM再計，相信就咁網上計是錯的。選擇區如不介意不如走遠一點，去荃灣西或康城以這個價格可買到區內更優質的樓房、而荃灣同將軍澳已有分支家庭客，有能力承起樓價。畢竟係當區大既人、買樓首選家人同區，亦有人唔介紹出貴少少買優質貨最緊要近屋企人。
荃灣西海之戀、柏傲灣此價碼已夠買兩房梗廚，康城亦足夠買到大兩房。如一定要在奧運或啟德，看看能不能加些預算是1000萬餘，買到舊屋苑的細三房，都有客路。市差的時候都是較為優質的單位可企硬唔減，而差的單位焗住劈。所以買差單位註定令你財富留其他劈價的業主影響。
看回啟德區有個特點，為頗受新香港人歡迎的買房區域。我與大行的訪問(將會出街)，區內阿頭表示啟德在2023年11月新香港人的買賣成交數量佔總數達到約五成，同時是全香港500多宗一手樓到11月尾，當中22%都是在啟德區做的。施政報告後令啟德區睇樓量上升，睇樓客大部份都是本地香港人，但計買賣成交的新香港人佔一半，相信因本地人資訊靈通一點，加上買得啟德樓本地客應是換樓客(較少人上車一買就買啟德)，由於已有地方住有條件看到下年年初才做決定、睇埋2024年息口環境。
新香港人在香港是首置，加上啟德有新醫院加海景及大量海邊公園，對他們而言確吸引又要黎影響住，做決定會快。但明顯有樓但沒有買樓的本地香港，下年會回流到一二手市場支持樓市。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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