30歲人工15萬 新世界債券是否收息好選擇?【諗SIR】#2858

諗sir你好

之前上過收息101同買樓收租課程，認同你既做法，希望可以一步一步做到：

 

本人情況如下：

29歲，月入15萬，另有花紅但講唔定。

與退休家人同住三房舊樓市值幾多都唔關我事因為父親並唔願意用層樓做任何野

九龍兩房現市值大概900萬，只係供左一年，仍然有740萬負債，月供加雜費30,000左右，朋友睇住。

liquid asset大概得200萬

出身唔好，養家都要30,000一個月

 

係英國既細佬能力唔太高，希望可以幫手係當地買一間400萬港紙左右既屋(諗住150萬做首期），佢可以負責供（若然佢一路有工做，否則加雜費預鬆要20,000一個月）

希望以後可以係香港加多間學生宿舍收租，

最後一步當然希望可以建立一個收息portfolio。

 

你覺得以上大概要幾耐時間先做到？買埋英國間屋係咪過分槓桿？父母已經退休，擔心以後開支會大，作為經濟支柱，不免擔憂，所以有人壽保險，一個唔覺意有咩問題可以供完層九龍比屋企人收租/買樓收錢養老，但細佬真係顧唔到。

 

 

讀者30歲未夠,月入15萬無疑高,總借貸力150,000*50%*2.52/10000 ~1890萬。當然借貸力要符合入息證明文件及查清信貸紀錄才能成立,有機會再與讀者檢討信貸記錄令佢按揭或如需備用私人貸款也順利。始終有間高成數上會樓，計好哂備用私貸加按揭兩頭點接係好事。

 

單身30歲前買樓係明智之舉, 建議有能力或家庭願意資助的人可以這樣做。讀者29歲前買樓交朋友看住,如結婚居住問題可輕易收樓自住解決。供了4-5年用殘個裝修，到自己搬入去住時才執靚，既可用盡個裝修更在婚前靠朋友幫手供了4-5年樓。就當樓市近排淡靜，叫朋友幫手供樓當月月儲仍是優勝之舉。大家沒水晶球不會知道將來樓市升跌, 但月月有租收就令人最淡定!

 

讀者家人不肯用自己名下物業幫手,這沒辦法。有時趁早迫自己自食其力,都係好處。亦因此讀者工資水平較高。讀者養家要三萬、九龍樓供要三萬元,還有自己些少花費,自己可儲起收入月約七萬，一年應該儲到接近80萬。後部份再談如何用此儲蓄買債收息。

 

讀者欲買英國樓, 在此工資加一旦現金達400萬水平，我就會支持。一旦資產夠，投資人可考慮將部分資產投放海外, 分散地區對資產封鎖、或禁止存取之風險。很多人對海外樓太早買入，留意到海外樓在租金收入,以至扣稅後的回報都不太好、升幅其實扣上當地通脹不見顯著,但好處是可將資產藏於海外,免得資產放在同一個地方, 加上將資金提現在外國買樓，有些人認為要追查資金來源都不容易。

 

有資產自己麻煩更多，所以要做好海外配置準備。但如你只係沽走香港樓而想在外地買返D樓? 又或者係香港已用盡人名而轉去外地買? 基於不熟路海外樓決定好易做錯。

 

要建立每月現金流收入可使用債券,債券對於較有資本者而言,例如新鴻基,或者一些沒有上市的家族企業好似南豐集團，又如一些外國企業,澳洲的麥格理銀行，基本上到期還能力非常充足。而買債券買入債如比100元低、除了每年都有4至6厘息收, 更可到期賺價。

 

定期息口會因內地放盤銀根而降低，因此買債可保持息口長期在5%之上水平。更有債是5-10%年息仲可以賺價。讀者2年半約可儲200萬,放在6%債券,已一年收12萬利息,等於每月1萬元正現金流,放到期還有少許價賺,這樣也非常不錯。

 

踏入23年第三季有些人對新世界債券價波動感到擔心,到近日現在又感到開心,因為試過跌至40多元,又立即上升70多元,對一些人而言債價波動表示賺錢機會。而剛才說的債價波幅屬永續債,如有到期日的債就不會波動這麼多,故對不同債券的價格波動要留意。至於新世界債,我個人來說,買債要看個人對債的熟悉程度和風險接受能力是什麼水平。

 

普遍而言,你未買過債就不應該先入永續債或年回達10%之上的債。反而我們跟收息班學生拿到一批港幣計價直債,和剛才新世界債對比的好處是,

 

第一,這些是港幣債,不需要轉美金去買,變相少收了你外匯差價。買一條直債都十至二十萬美金,換做美金的外幣差價省卻已是有些人成星期人工。

第二,這些港幣債的發行人很多都是香港的最優質企業, 基本上大家一定聽過。而他們有不少的債價都是90元左右,派都有平均5-7厘息,所以買了的話,派息鎖了在高位, 更可賺價。

還有,這批貨是外邊沒有的,主靠我們在香港講債的名聲加上我們眾多收息學生的面子，有人可予機會同大機構交易買入少見的港幣債。

 

如果你自己在銀行買,可能要PI,Professional Investor,但現時我們不需要,這樣就降低了入場門檻。

如果真的不打算拿80萬港幣出來買債,也可以考慮保費融資。保費融資用港幣做到一個好處,通常用港幣借貸如懂得選擇銀行做融資,借貸計劃是有封頂,換言之期間加息都不關事。相對有些人, 只看「那保險計劃好唔好?」而選擇用美金做保費融資,保費融資美金PLAN很多都沒有封頂,變相…

 

保費融資的好處是仍可做到一年收8-10%回報，但入場額只係30-40萬港幣。讀者都可以考慮。

 

 

 

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