新債基F餐今年上升11% 派息10%加學生宿舍完成60K現金流目標【諗SIR】#2843

你好諗sir, 我是你8年多的忠實讀者及學生(收息101, 收息103, 買樓收租課程等, 亦曾幸得到諗sir 的個案(# 15XX) 作答。

 

有本人42及先生45歲, 沒有小孩, 惟雙方家庭責任沉重, 儲蓄偏少。有感年紀漸大, 事業大約已到樽頸, 來好好考慮將來退休生活, 希望諗sir 可以再比少少意見。詳細資料如下:

1) 先生45歲, 大公司工程師, 每月底薪HK$40,000, 13個月糧, 計及bonus年薪約56萬。2022年把本人名下的深水埗區34年單棟物業以380萬轉名比先生, 9成按揭, 現欠339萬, 加息後月供1.5萬,市值320萬。後因家人身體有事, 出租單位, 遷入新界照顧家人, 收租9000。

2) 本人, 大型公司銷售經理, 底薪60萬, 連commission 年薪約78萬。2023年初幸得買樓Power Team 相助, 和朋友合資, 以本人個人名義以低估價80萬購入三房單位做學生宿舍, 8 成按揭, 借540萬, 現月按揭24,500, 收租3萬

3) 另借貸款40萬, 年息2%, 放在mortgage link 收息3.5%。 因合資關係, 帳面上已借得七七八八

 

3) 支出如下:

a. 父母家用: 20萬 /每年

b. 自己夫婦及父母保險:10萬 /每年

c. 供市區單棟樓及管理費: 20萬 /每年

d. 交稅: 12萬 /每年

e. 租新界住宅: 18萬 /每年

f. 其他生活駛費: 15萬 /每年

g. 業主貸還款:8萬 /每年

h. 學生宿舍: 供樓及其他支出雜項:平手。

 

4) 收入:

a. 單棟樓租金: 108,000/每年

b. 先生:年薪 56萬 (52萬 保證有, 其他discretionary)

c. 自己: 78萬(60萬保證有, bonus 通常有, 有稅單)

 

5) 現在情況總結:

a. 夫婦為雙方父母家庭的收入及照顧支柱, 工作繁忙. 無時間睇市及希望以穩陣、`少擔心為主。

b. 現有現金: 150萬, 貴金屬: 50萬。每月平均 儲2萬。

想問以下操作較好?

 

1. 以妹妹(40歲, $25,000x 13月)名義, 以本人的150萬作首期, 購入500萬以下新界樓出租。本人佔1/3 租金收入。

2. 將市區單棟樓出售( 要補錢走), 以先生擔保妹妹, 以妹妹名義:

a. 購入現在租住單位( 市值650萬17年樓) – 會所靚, 但不近市中心、管理費貴, yield 不比同區市中心30年單位。

b. 或其他有潛力單位收租。

3. 將現金買債基收息。

希望諗Sir 可以撥冗賜教。

 

 

感謝讀者長期支持! 讀者理財上也有新進展，安排了學生宿舍項目收息30K/月而供樓只24.5K，令自己產出5.5K月正現金流。常言道「投資講到幾年後天花龍鳳都無用，最緊要月月有幾錢落袋!」好似誠哥，買港燈、做保險，月月有人供錢交費比佢，你就明投資最好選月月有銀收的，那等於時間站在你自己一邊。日日要做功課好似刨馬咁，只係過癮但朝不保晚。

 

在高息環境設立學生宿舍仍月賺5500，只付出20%首期，關於高成數上會學生應已明白怎去handle。之後現金流在供款年期長了清本，加上息口下降後，現金流產出只會比$5500元越來越多。到聖誕節學生已用宿舍收租近一年經歷了2個sem.，到時再review用此方案產出現金流是否費利，應了解到學生宿舍租務管理比想像中簡單。

 

讀者下一步可多買一間學生宿舍，同樣去獲取現金流。股票未必適合讀者因為他自說無暇看市加上要照顧家人，個人條件不容許下透過買樓方案搵人供樓當儲錢，看落是慢但其實最實在及能完成目標。9月不少虛擬貨幣的騙案，說明貪快真係會出事，一間樓點都可以賣有租收而唔會因交易所出問題像虛幣拎唔返錢。

 

大致是一個人在50幾歲攪好兩間學生宿舍，其實2間樓加起來十間房，每間收5500元租收租也成55500元/月，慢慢地由學生幫手供滿兩間樓，55000元現金流就全數自己食，這收入已等於他和他先生收入的一半以上。加上十個租客一起不交租的機率很低，試問一個業主如何能同時得罪十個租客呢? 所以學生宿舍有幾個好處一是反而不用太擔心租霸，唔交租比率少。水電名不用蠹，更加上學生通常不會用租約報稅，也沒有報稅方面問題。

 

管理方面只要了解過，都比想像中容易。也有些人用學生宿舍收租(一間)2-3萬元租，幫自己反租出面四房，做雙租族，那不用付高印花稅去買4房只係用間5-7百萬樓轉宿舍收租攪掂，輕鬆解決換樓問題。另外我相信是advisor幫讀者令他可用兩厘息咁平借錢，我地就咁幫人借錢都有心得可whatsapp我們查詢。

 

至於債基可5-10萬買些少，由於讀者月儲2萬係債基方面點買都未能收到大舊錢，所以債基佢可以試買些少，但係「改變戰局」、令50歲時有60k正現金流的目標，債基暫時幫不到太多。反而一些有較細樓齡的業主，加按單位去買債基收8-10%之年息，就可以。當市面股債都跌之時，我們的債基新F餐價格在2023年YTD升了11%(見下圖)，加上派息達10%，我們正為收息103學生作解。

 

 

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