如何將自己打造成真正的「人生勝利組」? 34歲衝上雲霄【諗SIR】#2839

Lum sir 您好

本人是Lum sir的長期讀者,買樓收息堂學生及PowerTeam漁夫用戶。

剛因樓齡已高(38)而賣出尖沙咀出租物業,希望Lum sir能指點如何適當佈署,達至二樓一債的基本

 

財政狀況如下:

34歳為航空公司從業員,年收約在1.2-1.5M,可動用投資額約3M;沒有任何債務

現居於以家人名2019年購入東涌2房500呎,借貸已用家人名為借款人,按揭成數低於5成可出租 同類物價市價約在6.3-6.8M;出租約15K

現考慮點為1/再購入物業該為出租或自住;2/新物業的樓價範圍及地區;3/購入時間

假設各種情景下的利弊如下

 

A/ 盡用借貸力

以槓桿為先,9成上會近10M的稀有間格2-3房

優點: 用最小的資金HOLD住房產,靠通脹時間扁去債務

缺點: 每月供款約45K,現金流向下,減慢第三步買債的時間

高成數按揭或須自己搬入自住,令可選擇單位地區受限制

(例如 東涌800呎3房/啟德或奧運500呎2房)

 

B/ 以目標為先, 一步達成2樓1債

 

B1 買7-8M兩房自住,出租現有東涌物業

優點: 7M物業9按首期雜費約1-1.2M,按揭政策較利好7-8M升至9-10M的升幅; 餘下資金可入債市

缺點: 新購物業地區自住限制,可能要放棄一部分生活質素和空間

 

B2 買出租房

優點: 不用遷居

缺點: 借貸成數高負現金流機會大;若ROI好則樓齡較大;*承擔高成數出租風險

*如啟德HENLEY PARK 380呎一房約為8M

收租17-19K;若9按月供約35K,現金流負16K未計雜費不見可取

 

C/ 先買收息物,待市場回調

以現金流為先,投放資金債基或保費融資。現樓市在橫行,加上未見到未來香港有前20年龍市的基本因素,故先產出現金流加快儲蓄,待市場大致成形再入市。現有自住樓居住不成問題

優點: 現金流充裕,

缺點: 浪費時間值;樓市上行的風險;現金追不上通帳而貶值

 

祝Lumsir 教學安康,直播瀏覽量更上一層樓

窮中產學生敬上

 

 

讀者在事業方面做得不錯,在發問內容中, 相信他是個有條理的人,思考清晰, 因此人工相對高,合理賽果。

那是次用個有骨幹的分析給讀者,用老套的SWOT Analysis 吧。讀者相對較年輕34歲,人工高超過10萬元一個月,以這個年紀來說也不錯。由於早開始買樓,東涌的樓價已欠少於50%,還有間尖沙咀樓剛賣出返300萬錢,算叫人生相對勝利了。

 

Strength:

人工好,銀行肯借,在樓市方面做得不錯, 兩間樓只要在唔同年份入市,買錯價機會唔大,頭兩間樓拉平成本價買入就可,不要刻意追求係低位入。咩叫高定低? 有人60歲都仲搵緊。贏過或係樓市輸過後都仲花時間追尋「佢想要的樓市低位」入市,最後浪費一生。

 

Weakness:

管理資產知識不足。收入單一在打工收入。由於讀者未來資產會累積更多, 值得花時間學習收息產出現金流。

 

Threat

航空業未來重組機會很大,不要說十萬月入,就當是五萬月入的工也有很多人留意。明白讀者當然以轉去其他航空公司工作,但這樣會否令他在沒那麼容易做到按揭借錢呢? 因為不常留在香港又跟海外公司打工,收入計作海外收入,只有海外收入不能高成數自住買樓上會。

所以,有機會之後他不可再高成數買樓。

 

Opportunity

賣了尖沙咀樓收回那筆錢。Opportunity很多是之前做的功德,而唔係埋怨為什麼機會總不是到我手。

讀者私下亦提供了現在同買樓powerteam搵緊既盤,估計取向是喜歡些有海景、近海邊、規劃較好的地方。原本我想過會屯門瓏門可否考慮? 既近機場,亦可連接大灣區客路廣,而較為新淨屋苑,細三房都是一千萬鬆左右。不過屯門的規劃就不是太好, 我想讀者未必喜歡。

 

所以不妨將東涌那間房子租出,應該也會有幾千元正現金流(因結欠在300餘萬左右拉長30年還只月供10k而收租15k),然後在荃灣西平買八至九百萬的三房自住, 唔用用盡1100萬預算,留些錢行埋收息擴大現金流。既然他能夠接受君匯港2004年樓,那荃灣西很多樓都比04更新,加上荃灣西有海有規劃, 淨低就睇佢想唔想住荃西比東涌旺及人多,回機場也不遠。

 

賣尖沙咀樓返300萬, 八成上會買荃西或奧運兩房,首期應160萬至200萬可以,那300萬用淨100萬收息。現時34歲算接受到風險,就由債基開始,不需要太穩陣買些保本的直債。

直債當然現時不少價格在八十多元的選擇,更是香港知名發出,五年左右就到期,換言之買家未來五年幾乎保證賺到20-25%價之餘, 年年穩收五至六厘息。回報五年加起來共60%, 比市面上看到很多投資更好。

 

那為什麼支持讀者用債基先? 直債第二? 債基雖沒保本性,但見效快,月月派息年息八至九厘,即100萬投入收8.5%息,月月有七千元餘,加上讀者東涌樓租出了現流有四千幾,合共成11000-12000元月正現金流,係34歲而言算係好開始。

到45歲話要有7至8萬正現金流的? 又話想退休的? 人數大把。但成功總不可一蹴而就,你要趁後生試好為自己產出正現金流10-20k,了解過買債的好壞,然後收返一段時間息由持牌金融機構發出的,先可在10年後產出70-80k或者直情現金流分別係香港+新加坡+澳洲產出的局面。一下子在50歲就衝入黎話我而家要攪收息聽日就要見效既人,銀行最鐘意就係水呢類客。

當然,人生不單只是金錢。但有了金錢支援,才能更好去應對家庭上、事業上的種種挑戰。

 

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV101)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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