中年人100萬、300萬、500萬分別點收息月入幾萬解危機?【諗Sir】#2820

本人資料如下:

本人, 年齡40, 單身, 公營機構長工

月薪: 8萬(已到職位頂,唔會有升職),日後人工每年跟機構百分比加

每月開支: 家用及個人使費: 2.5萬; 供樓: 2.1萬; 管理費+差餉: 約3-4千; 儲蓄保險: 1.2萬; 剩返儲起for年尾交稅同扣稅年金保費

物業: 康城區兩房自住, 2015年約700萬一手買, 現值約850萬, 剩餘按揭460萬, 年半前轉按過, 仲要供多28.5年

資產: 現金40萬, 港股60萬(帳面跌兩成), 美股10萬(帳面打個和) (兩者科技類和收息類都有); 扣稅年金供埋今年, 2029年可以拎返30幾萬; 儲蓄保險(主要包含美股和港股基金)仲要供多18年(每月保費第日可以傾供少D), 現值15萬

父母, 60幾歲已退休

合共現金40萬, 港股50萬(帳面跌一成, 全部收息類藍籌), 銀債+綠債+ I-bond合共10幾萬, 24-25年到期

父母原居東九龍高樓齡已供滿居屋, 最近有感居所環境太殘舊及惡劣, 已賣出, 即將收到總樓價450萬現金

父母想搬往TKO康城區半新樓兩房(約800-900萬)或天晉兩房(約1000萬), 但本人收入連一家三口資產應未能負擔第二層達800或以上樓價的物業, 因此父母打算利用450萬現金購入收息類資產, 租住該區單位, 租金預算每月$18000-$20000

 

問題:

1) 因這筆錢是父母畢生財富, 想請教有哪些穩健投資, 而又每年有5%或以上利息?

2) 假設我要買入第二層物業, 以我收入及一家三口資產, 最高可負擔樓價多少? 而政府最近放寬按揭成數, 如把我的物業加按套現再加上本身現金買第二層, 會否反而更好? (因第二物業壓力測試有更高要求)

3) 但在考慮 2)的時候, 感到自己已年過40, 在這種年齡不宜增加負債, 而應增加現金流, 另外唔想父母年紀大要可能隔幾年搬一次屋咁辛苦. 因此如父母搬入我的物業, 自己利用該450萬產生利息, 租一房居住反而更節省開支, 若干年後父母百年歸老才搬回自己物業居住, 這方案會否更好?(註:不會考慮一家三口同住本人物業,因只有一個洗手間,一家人雜物亦太多,亦會犧牲私人空間和人均居住面積)

4) 請問有沒有其他更好的方案?

 

本人大前題是滿足父母晚年居住有會所新樓的願望, 希望賜教良方, 不勝感激

 

 

answer:

讀者半年前已經將康城的房子加按，現在想透過按揭政策放寬再加按? 由於第一年罰息期未過，再按係可按多10%但要交提早斷PLAN罰款，及退回現金回贈。至於我們自己都有做按揭，有用戶根據我們的免費轉按服務收了十萬元現金，就當料唔夠靚都有方案攪到。見下圖回$98149。所以夠罰息期去轉一轉等於出幾個月糧。

 

 

至於讀者借貸力，80000月入可借到80000/10000*50%*2.5 ~ 1000萬。現在康城住宅讀者還剩460萬，用父母名買天晉兩房應該很勉強。至於將軍澳區半新樓800多萬那些可以。

 

過去這個月天晉成交我們連續做了兩單，至於康城在親海澤賣完之後我們簽了單7XX萬。講返讀者如果他想再用父母名買多間樓，就當買到都令負擔有點重。亦由於讀者已年過40，同意要開始增加現金流而不好再買樓。我們更需要細緻了解有何步驟才可成功增加現金流。

 

450萬的現金拿來收租，然後將利息幫父母再租樓可行。問題是450萬怎樣用去收息?

 

由於不是每個人都有450，這集100萬和300萬收息應有什麼方向都會講。亦在收息101課程會詳細講解及予執行路徑。

 

 

100萬的人以下的

可獲得的支援少，出面自己冇意見，銷售人員亦到時唔會幫你。故唔好一開波就比人水左去高難度地cross-currency低息去做槓桿，絕大部份人應付唔黎。

外幣去做債基槓桿確可令融資成本減到2%年息以下，不過就咁買債基都未試過既初心者，唔應該咁做。簡單由買回港幣做本值的債基收息，唔槓桿開始去收7-8%年息，之後再收到8%即100萬每月派息7000幾，大致可以。

當然，有些債基唔買得，有些可因市況而買，了解幾種因應時候去用的債基，此為初心策略。8月買9月15日就派息，就當你有錢都應驗證一下後才加碼。

 

 

300萬資金的人

確實可考慮透過外幣槓桿而令融資成本減到2%年息以下，而令債基回報再提高到10%年息之上。他們亦有條件開始用直債，即是到期報本地收8-10%息一年。成所以當一個人有260萬，只要用160萬做一下保本直債，收7-8%息，另外那100萬用外幣槓桿將回報收到13-15%年息，而令總組合回報在10%-12%，即是260萬收29萬息，接近25k一個月。對不少人而言其實已經不俗。

讀者父母情況，賣樓回450萬其實這筆錢收12%年息，即45000/月。已足夠他們租個單位用1萬餘，另外剩下3萬幾元去過活唔錯生意。大家必須要趁年輕學到此收息方法。

 

 

500萬資金

除了做直債債基，亦可以學運用派出來的利息即一年幾十萬，去做些保費融資。保費融資當你投入40萬，只要6-8年間40萬可變成80萬，保證成數高，絕對值得做，如你在30-50歲間，這筆錢等於幫你退休儲多間樓咁。現在投入40萬當作7年翻一翻，40萬就成80萬，再翻即14-16年間40萬成了160萬，再退休時將佢買債基，每個月有16000元月入。你去銀行話要月月收取16000元月入的年金，肯定收你既錢不只40萬咁少，仲要中途唔可以拎。投資過程沒步驟去做，只是想買怎麼會即賺，咁既循環唔可以幫到手。

 

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