已移居港人。如何成就現金流及財務自由?【諗SIR】 #2804

諗sir 你好，

本人35歲，有一層香港市區42年舊樓，後悔2022 本身可賺150萬離場但最後冇賣，跌回差唔多買入價，現收租14000 ，租金回報有3.5厘左右，另有2層外國物業+現金3百萬，total 3個物業按揭負債大概700萬左右，現已移民，外國家庭收入都叫夠供樓+衣食住行，（現息口高，每個月收租都要貼大概1萬for 3層樓），所以應該每月收入係冇錢淨，想問以我現時情況，如果係香港層樓假如有日個租客搬走，我好唔好賣？（保守估計以到時樓齡平手放已經好好） ，定如果要輸錢賣不如繼續擺for 長遠passive income ? 因為層樓交通方便，屬高層永久公園+遠眺維港景觀，相信如果真係長遠收租都應該唔成問題

期待你的解答謝謝

ANSWER:

讀者是35歲,還年輕,在香港有一間樓,樓齡比較舊42年。按揭於下半年收得較緊下,年期能否做到盡有70減42等於28年? 不太樂觀。

讀者另外還有兩間樓位於外國，由於沒提供移民到那，故未能判斷當地是否適宜壓錢買樓。今集想談多些理財怎判斷。留意到讀者選用的判斷因素較觀,先用了他的租客觀走,去判斷他的樓是否好賣? 他在香港收租收港幣, 對比如佢另有歐羅收入，那揸一部份收入為港幣可有效對沖外幣升跌風險。

至於租客是否搬是他自己的事, 用此判斷只屬自己方便，到生約有程序的話租客搬出根本不成問題。至於他說層樓交通方便,屬高層永久公園,加維港景。這個主要看同一棟樓，有沒有其他單位都做到同效果? 如有的話,其實這一點不值得加入作判斷之因素。

要樓升得好? 買樓出價的人不會只看他那一間(樓),而是看除此之外有沒有近似的貨供應? 和賣多少錢? 讀者那棟樓2022年到現在有14000元租值, 賣價現在打平手,比高位跌了150萬。相信單位稀有性不強。由於讀者資料未夠完全判斷，希望理解。

說多些客觀因素

第一,他應該考慮資金分配問題: 對很多離開香港的人,其實也值得放錢在世界其他地方。錢應該分幾個袋放。香港+新加坡+英國這個組合有人做，新加坡無論幣值及投資物的波幅都比較低。港幣則流通性強，而亞洲及歐洲的局勢相對關聯性不算太高，所以把錢撥在不同地方,對於不時到處全的「地球村居民」來說，此法較適合。

第二點,要看資金能否進出

中國內地的資金進出普遍不方便，這是國策。人民幣或美元不能大量由國內換出。當然,在新加坡的資金進出也不夠香港快。不少人已有朋友在新加坡工作, 已同事傳達到此一點。加上加拿大、英國普遍要考慮稅務問題，所以未來要維持組合平衡，選擇一些世界上值得放錢而又有規管及成本低(低稅)的地方。最好存放同事有高息。

第三,消費物價漲幅這方面，香港有優勢。香港的通脹不算高，但外國就非常高! 普遍加拿大或英國CPI指數6%之上很當見，比美國高一倍。亞洲如泰國、馬來西亞這些地方，吃東西的種類和價格就低很多。因此泰國被冠「魚米之鄉」之稱，原因明顯。調味料和糧食的生產很影響你退休時日常支出、長遠更影響你健康。

分析後對讀者建議

他可以把香港物業再作出增值、利用香港作為升學城市的特性，舊樓好處是可以將它合規地分隔提高租值，既可降低在高息期下供樓金額、亦同時令間樓易管理。有幾個租客其實不是難管理,反而容易管理。因在香港租給一個人住，業主才有機會不能進入房子收樓。但如果租給唔同人，就當遇上租罷,困難也不大。當然外國的樓也有將單位做成高回報的項目。

其實讀者還年輕，這方面的知識他也應該多研究多了解，沒新的想法及後引致行為，財富不會上升。如何找租客如何裝修才精明，這些都是要學習的地方。

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