股樓共輸300萬、50歲的我是否零希望?【諗SIR】 #2790

尊敬的諗sir， 你好！最近有幸收看你的影片及拜讀你的文章，驚歎原來投資竟然可以是這樣的，反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍，希望能立即重整投資策略，用有限的時間及借貸力，重新規劃退休前準備！

背景： *本人及丈夫現年48歲，二人月入各5.5萬，合共11萬，工作穩定，可做到退休，育有一兒17歲，現於外地升學，兩人均要供養父母。 *由於97年樓市股市共蝕去300萬，自此投資態度轉趨審慎，只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行，靜待機會。 二人資產： *本人單名持有三房自住物業，06年310萬購入，樓齡18年，月供1.3萬，市值1000萬，仍欠銀行50萬，從未加按 *現金180萬（港元定期收息） *Reit基金100萬（年息5厘，每月收息4千） *股票30萬（收息股） *外幣30萬 *教育基金現金價值30萬 *兩份人壽保險現金價值75萬 *已買危疾及住院保險計劃 *由於開支不少，每月儲蓄2萬（如取消養車及旅行開支，可多儲1.2萬）

目標： 1.定期差不多到期，希望利用手持的現金増加被動收入，幫補開支，這樣對嗎？請問有何推介？ 2.這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業，可惜錯過了良機，請問現在是時候嗎？若不，該如何部署？ 3.本人退休應可取回800萬公積金，但丈夫的MPF蝕多賺少，滾存失敗，因此買了100萬Reit基金自製MPF，請問對嗎？有何建議？

已報讀收息101課程去釐清投資概念，重新出發。 如能得到諗sir指點迷津，重新調整，實在萬分感激！ 讀者黃太上  

ANSWER:

害苦讀者就是「1同零的策略」，97年之前過度投資「做1仔」，輸300萬。

之後就唔係點投資行「零策略」，令年近50歲資產遠追不上同階層升幅。

太多世事不能只分一同零，讀者現在要做就是指出如何由零逐步行到1，這最有建設性。

首先睇睇自己幅牌，同埋誠實面對自己問:「你係咩材料。」好似讀者，唔上唔落人工唔高唔低，發達無佢份一生求穩定，其實呢類人儲樓逐間上最好。

先把樓市升幅加按出，1000萬樓可按六成得600-50-550萬。此事令按揭供款升至600/259*10000 = 23k。讀者需否要擔心樓價跌會否令銀行call loan? 首先讀者按出的錢買債為主，跌極有個譜。如唔用此方案，此等銀碼暫未有更高保證性的方案。債基方案雖有槓桿，讀者可只將550萬當中之120萬投入債基A餐收10-15%年息，240萬月收24K。那讀者將550萬當中的240萬投入債基已夠COVER佢按揭新增之供款。

若資金更高達800-1000萬者，可棄債基而用直債，大銀行保證7%派息之直債，整個直債組合保本地收8%可預期。然而你如可以得，不少債基或許會回落，保本10%可以做到，而收息101同學買的一般是銀行債或保險公司債，穩定性高。而無論債基或直債都可由少加碼至大，息率大致不變。這些學生就可逐步試買，收得息好再加碼。無講你現金是500萬之上又或之下，都有階梯通向更高被動收入之路。

至於有淨550-240=310萬，用老公名拎120萬做首期買600萬久附近價碼樓。付了首期等於租客幫手供，10年後供款少了開始月月有淨現金出，就是讀者退休用的錢。至於第三樓要待現有樓價再升或按揭結欠少於50%，可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓。如夫婦間冇「人頭」可用就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。做好上述有三樓在手而現金淨百餘二百萬，加埋現時夫婦的資金，十年後計夠平穩過埋一生。

當然如早在30歲懂此學識，現時最起碼3間過千五萬既樓係手，仲要供滿個隻，根本隨時唔做又得返工當玩亦可。欠缺理財知識就令人要打多十幾年工去彌補。另外筆者發現近排在個案中查詢/提及車位的人上升，這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。為了突顯免費的理財資訊究竟毒性有幾強，所以筆者在車位留白等經紀哥哥去介紹。

 「何謂時機」的想法有再加討論之空間。另外上述方案之細緻執行做法亦只可堂上面授。

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►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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