後生應否高成數出租免保險? 踏入人生交叉點【諗SIR】 #2789

Hello 諗sir

小弟為上期買樓101既學生，(今早剛補完堂，遺憾當時你在忙未能親自向你請教)，之前亦都拜讀左你既樓換樓同收息論。認同亦都希望能夠早日達到財務自由，我都初步訂立左幾個目標同想法，希望諗sir 能夠指點一下，盡量避免冤枉路。

本人28歲，月入54K，據合約預計人工1年後會有60k，之後按年上升。

由於早年要比學費同埋近年先投身社會，儲蓄唔多，現金300k。

五年前買左份hang Seng bank insurance, 供5年，每年供40k，啱啱今年供完。

另仲有一份同AIA 買既危疾加儲蓄，每年供11k，供左7年。

現跟屋企人住，每月家用11k, 洗費10k, 儲蓄33k 。

如無意外兩年後會儲得1.2mil ，就可8成上一層約6mil 既樓。

問題如下，

1. 由於工作地點關係，之前都打算將目標放喺東涌，愉景灣或元朗。但係你喺堂上講過唔建議呢啲區域，因為太多supply 好難有升值潛力。同埋當能力有限既時候，要揀favour投資一面多過自住需要。咁我係咪應該將目標定喺東鐵沿線，之後”冒險”將物業放租，自己再喺公司附近租樓住？(當然有機會比銀行loan review)
2. 除左東涌區 ，我都有諗過港島，因為近屋企人。但係符合我預算既盤，除左啲舊區單幢樓，就係啲一手既studio/1房。未知你有什麼意見？
3. 本人借貸力約為5.5/2 x 2.56= 7mil。 請問一般用借貸力既幾成先算穩健？我目標借4.8又是否可以？
4. 最近睇過你一條講保險既片，有感自己早年太天真，買得太多保險。恆生那份雖已供完，但要到第8年，即3年後先可以攞翻個本。現惟有放喺度，到時上車可能套現金出黎幫補下。抑或我應進取啲及早套翻筆現金出黎放喺債基上？

自知無依方面既才能，亦都較遲起步，想法未夠周詳，望諗sir 能夠多多提點。

Bruno

answer:

是的，再諗一次都係唔好東涌，愉景灣或元朗。當然影響住宅呎價的因素有次序，先後為:間格>屋苑>區份>大環境經濟。即你咁叻咁到元朗入面一個有兩個車位又可裝大陽能版及係斜路上唔驚水浸既獨有間格，你可overcome區份差之元素。買樓買Exclusiveness，即係樓貴在不能與你共享，故其獨特之處及稀有性比起當時加減息更重要。

買股票就是買趨勢，股票既沒有Exclusiveness更可無限印發，該行業升起上黎就當垃圾級管理都有得賺。現時國家又有四萬億計劃2.0出台，不宜看得太淡，在星期一NowTVH節目息賺訪問縱見市跌300點亦在訪問中分析了是否回調及有何上望空間。

讀者收入穩定加上收入對比上唔錯，比成萬幾蚊家用都好有孝心。佢28-35歲呢七年應打好個底，「插」好三支樓係身然後兩間搵租客供起佢，近40歲就歲開始就更有能力去諗呢世能否吃大茶飯定係打工一世。誠然打工一世都唔係差，但有時食唔起又夾硬要食，人生只會更慘。

第一間樓可自己名買，九成上會，由於佢借貸力短期內都係700萬睇盡，用常數2.50計最多供樓月27000即借盡675萬。所以建議買大屋苑500-600萬價碼的樓。當然入手後會否借比朋友自住去收利是，讀者自己決定。確實跟足任何規例走，沒有發揮空間。最慘係後生全行正確樣椒跟足，然後到中年才意思同其他人相差太遠試圖違法補足，咁就真係錯在一起手揀錯策略。

第二間樓要搵父或母名或第時老婆名，都可八/九成上會。由於讀者700萬借貸力在之前用淨了100-200萬，加上如同第時老婆買即老婆都可提供些少借貸力，在讀者擔保下要批第二間樓問題不大。至於買樓首期由於第1-2間樓都係八至九成上會，平均每間借八十萬可以了。咁28歲人會唔會儲到80萬? 而買完第一間後再儲3年，加埋老婆或自己投資賺些少，能否在32-33歲再有80萬? 讀者儲蓄進度計不屬高難度。

至於買第三間樓應是而家7年後，到時第一間樓已供了不少，建議補些少錢加上等樓價比買入後升了約2成之時，可將第一間樓結欠比市價低於50%之時把該樓轉正出租用途，其租金收入之七成當作核實收入，把讀者之借貸力由700萬總數增至1100萬左近，咁買第三間樓就有眉目啦。同埋買第二或三間樓，可趁樓市跌離高位至少15-20%時買。至於轉正出租用途，等到高位再轉。轉左用途為租，就當第時市價跌了令結欠大於市價50%，都不用趕走租客變返自住樓。總言之用途轉完了就往後可一直出租，而租比朋友只係後生時個人選擇。

樓放得長自然越供越輕鬆，後生仔早醒覺早部署往後人生更成功。人壽同醫療保有一定用處，但如儲十幾廿年錢落保險，只怕到時取回保險到期值連通賬都追不上。你同我講為2043年既我去儲500萬? 咁有冇考慮過2003年我原本100萬買到既樓而家升到幾貴?

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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