拆牆風波惹全港市民關注 買賣改動間隔單位應如何部署【地產仔禾記】#2781

由於最近康城拆卸主力牆惹起全港市民關注，相信即使向來並不關心地產新聞的普羅大眾至此都會對改動間隔單位特別留意。同時網上亦有不少報導請來專業建築師、工程師、律師、按揭中介等分享他們的專業意見。

首先網絡平台的出現令到資計透明化，知識普及化對廣大市民都是好事。但要留意的是專業人士如律師、工程師公開提及的內容通常是以最保守、最萬無一失的角度去解釋。說詞一般是:有機會令銀行call loan、有機會影響整幢大廈結構、有機會令整個屋苑火險不受保等等。

「有機會」一詞是無敵的，正如過馬路有機會比車車死，行街有機會比招牌擲死。在探究事件可能發生的嚴重性時，我們同時要考慮發生的概率和程度有多大?是否有補救措施或解決方法。

重調我不是說這些資訊和意見錯誤或不當，只是若然把所有事情都往最壞情況推論，散佈恐慌的話，相信任何事情都做不了，只能原地踏步。

是次改動涉及主力牆，牽連甚大，但我相信和大多數讀者的關係都不大。倒是事件發生後，不少人對屋宇署有關單位改動如增加喉管、改動間隔牆、梗廚轉開放式廚房等改動也極為憂心。因為改動牆身一定百分比的比例、在大廈外牆增設喉管/冷氣機平台、拆掉廚房防火牆，嚴格來說也需向屋宇署申請才能動工，同時也需要合資格人士監督和簽名批准。一般而言，整個過程由申請到批准，歷時半年或以上，費用由十萬至過百萬不等。這當中的成本，又是否買家/賣家樂意承擔的呢?

例如閣下心儀一個三房單位，業主早年已將單位間隔牆拆卸改為兩房，而是購入後其實已打算變回原則三房，若然現時大家憂心忡忡，要求業主入則改動才能出售，而你購入後又要再入則把兩房改回三房，是否廢時失事，在浪費金錢的同時也浪費大家時間呢。

就自己觀察及和行家討論，相信全港涉及改動間隔的單位不在少數，保守估計都有3-4成。即以全港近170萬伙私人樓及居屋來說，至少有3-40萬伙經過改動。其中單幢洋樓的比例估計甚至高於一半。以北角區其中一個老牌屋苑和富花園為例，由於和富花園以供應三房為主，多數住客均為家庭客。但除了大則以外，大多單位都沒有工人房。所以若然你去睇樓就會發現多數業主都會在單位飯廳近廚房的位置多間一道趟門工人房，好像叮噹的房間一樣。

又例如大多數五門歸心的眼鏡房單位如新港城、新都城、疊茵庭等，不少業主都會將廁所的入口改從廚房開，以致客廳多一扇牆壁安置電視。以上也是非常常見而我相信當中絕大多數業主也沒有申請入則。

案例很多，但若然要處理又該如何呢?如果聽從網上看到的「專業意見」確實循規滔絕對沒有錯，我相信今次風波出現後最開心的一定是結構工程師和建築師。

但我們power team的角色旨在憑著在前線處理數百宗成交下提供一個執行上更為便捷的做法。

在業主方面，若然閣下要賣出有經間隔改動的單位可在合約上增添一些附加條款以確保物業能妥善成交。至於確實執行上、字眼上要如何斟酌，還請power team用戶向advisor諮詢。

在買家方面，若然閣下心儀買入一個經間隔改動的單位，首先我認為在今次事件後不少業主都會有額外要求，那些額外要求屬合理，可以接受，那些屬不合理，不能接受，我相信閣下需要一個有經驗，同時站在你立場為你設想的角色給予意見，而並不是坊間經紀一般因為屬雙邊代理，只站在成deal的角度出發。

及後更多買家擔心按揭的問題，要知道不同銀行慣用的估價行也不盡相同，那些較為寬鬆，那些較為嚴謹，估計一般地產代理只會把你的案件送往公司按揭部，自己簽回贈紙，至於按揭是否順利，他們未必關心，也確實未必具有相關知識。我曾試過和一位估價行的驗樓職員在一改為開放廚的單位查驗，該驗樓員甚至主動說:呀，呢個開放廚都改得幾好wo，幾有心思用色又靚。我都可以參考下。

交流後才知道他也正為自己新買的單位裝修，席間我還和他分享了用甚麼材料CP值更高等。可見即使抽中驗樓也絕不是世界未日，如何拆彈、善後，相信閣下可能也需要一個有經驗的顧問協助。

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