港漂在香港看房多次後的領悟 樓市的挖錢術 【諗SIR】 #2780

追看諗sir 影片多年, 亦受您2部著作樓換樓及雙租族啟發非常實用.

現想尋求更佳的财務建議安排：

本人和太太現年46歲及45歲沒有小朋友,自己收入$5.2万持有迎海1房特色戶自住,太太自上年休養暫退下職場,將在未來3個月內重返職場預計收入$3.5万,而太太名下持有沙田第一城2房無窗台單位,收租$1.35万租期至2023年7月中.

上述2個物業各欠贷款大約$306万及310万,在持續加息下各每月供款約$1.48万及$1.55万.

本人只在很少現金約$20万

太太持現金約$30万,另定期2個月$20万.

 

因為沙田第一城單位收租現金流由2年前的每月正產出轉到加持續息後的負現金流並且樓齡已達37年.

 

故想問是否應沽出第一城單位套現,以備太太大概

工作一年後重新找一個樓齡更輕的地鐵樓盤以作長期收租之用？那區鐵路樓盤適合我們呢？

另外其餘現金的安排亦想請教.為退休作部署.

 

感謝賜教

 

長期讀者 烏頭撻沙魚敬上

 

沽出第一城係要，亦實在已經遲，不過而家做好過最尾乜都唔做困死錢係間難摸出既樓。如佢有人客觀同讀者秤，佢應該知道:

1. 就當讀者自己有間第一城，佢自己再買都選馬鞍山啦。新淨些同規劃都好些。我地客人揀樓大部份都唔選沙田市中心舊區、馬鞍山同白石角拎走左市中心好多分支家庭客。爭在係第一城間鋪既代理唔會同你咁講。

 

2. 簡單從免費既經紀行網上資料可見，第一城最細開則既2類單位，放盤量大，盤源供應多之下置業主於困境。

 

亦有一些心態可以在往後睇樓前更正:

 

揀樓要樓齡更輕?

可以試下唔用自己擁有人既身份睇手上件貨，好似當鋪咁，佢都想收番黎件貨易甩易搵下手既，咁佢先有生意做。好明顯樓齡新唔係令經紀最易搵食谷你間屋既因素，冇人谷個呎價自然難跑贏。

 

近日我們有港漂客人，在與紅色aa對應了一大段時間後，參與諗sir我的服務後，同我地講佢之前睇樓既領悟，他說:「介紹樓盤的次序都是看他的佣金收入，而不是看我自己的要求呀。」

 

港漂客人能細分到一手有唔同貨種、佣金都唔同。二手亦有不同類別，憑說話就知他在香港已花了些時間看房。

 

那大家想想:「為什麼經紀那些愛推一手?」然後第二步就應想到:「其實買什麼樓齡較新的樓都沒用的，新極都比不過不過一手貨尾那樣新吧?」還有，你出多少佣叫人幫你? 發展商又出多少?

 

當然，一隻手掌打唔響。經紀最後棄二手樓「少推為妙」，可能遇過有些業主給予他們很不好的觀感吧。反正業主在aa放盤近零成本，經紀亦沒一定要推某個盤的承諾。

 

講到呢度，聰明的你應領悟到:「樓市的挖錢術其中一心法是: 如何令經紀位位都想推你的盤?」

 

加佣? 你明白始終市場值600萬的樓賣不了1000萬。正因資訊流通，如何加佣都賣不了天價，變相你加佣就是令業主自己減價。

 

揀樓要地鐵樓盤?

首先，揀樓唔只係地段，而係要選中該地段內稀有性高的樓盤。好似我地之前做港島有個老牌屋苑，唔向全海又有3房半感受既三房單位，得三柱，我地夾埋大行逐個單位打去勾盤。行外認為一定係全海先至多人爭...其實而家市場上主力係想慳家、或趁市回平價換樓既客。大豪客同企得住既老闆，定期收緊成5厘幾息enjoy緊，佢地確實少落實買樓，頂多先睇睇然後等機會「睇住食」。而慳家客接受無海景又要滿足佢居住需求的。

 

至於地鐵上蓋盤其他媒體已做過統計，呎價不一定跑贏的。九龍站上面批豪宅有齊港鐵高鐵、有無贏到開巷?

 

至於現金收息，定期有5%，債基亦都派息升至9%，找著些不加派息的，就是銀行與銷售人員食了你的trailer fee而基金公司照單派原本息而唔知會你。用保險傳承的基金更難計數，保單內的管理費加上基金本身的派息，已令保單持有人計不清佢利用保單持有的債基派多少利息。

 

其實用保單收息，真令收息簡單複雜化，你寫份借據比人、人地有需要借錢去用自然就會還息比你。就好似你去借tax loan一樣。一條數4%年息計埋APR比你，每月實收你幾多講到明。反而你自己有錢借比人，又保險+債基、又年金、一陣又話計隻股票係唔係80至100蚊之間先派息…使唔使咁複雜?

 

至少大家問銀行借TAX LOAN、或者信用卡透支，銀行唔會將你幾條LOAN一齊計、或者好似你D LOAN好似基金咁轉黎轉去。又或者睇個市點行先至決定你使唔使供? 所以睇銀行點借錢比你、你就知自己既錢要收息越簡單越好! 我自己一路建議都係買債等於借據，只要搵信得過既「債仔」，就可長遠收息。而我係呢個頻說提過既買樓、買直債、買債基、我自己有樓同有800萬收息倉用個人資金參與的。讀者先拎50萬，不槓桿先收8-9%年息，6月買看看7月10日是否派近$4000一個月正現金流，擺脫讀者現時高息期仍有負現金流的情況。讀者收番2-3個月才槓桿或加碼。讀者既是長期讀者，應見過去10年我們主要是教育投資，樂見同學慢慢學懂及成長!

 

 

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