全港十八區住房滿足率解構，未來邊區最供不應求?【地產仔禾記】#2764

常有人疑問，未來房屋供應好像很多，樓市真係仲有運行? 首先所謂十萬伙供應，小弟2月時已有一篇「未來私樓供應達十萬伙推冧樓價?」解構到底所謂十萬伙，到底何時可以落成，實際情況又如何，有興趣可移玉步翻看。但即使未來房屋有增加供應，但是否每區都一樣呢?
若然把樓市當作股市看代，股票升跌也要分板塊吧?因此諗sir在上星期直播獨門分享了自創的「住房滿足率」，把全港十八區過往5年人口的流入戶數及住宅供應作比較。滿足率越低，代表該區人口流入多，而住宅供應少，供不應求。滿足率若然為負數，則代表該區人口有流出現象，而房屋供應卻在增加，代表該區供多於求。那麼有那些區份是最值得留意的呢?

嚴重供應不足區份「灣仔、觀塘、荃灣」

以上三區過去五年的人口流入量均為正數，且因為屬市區(現在確實不少人已把荃灣當作市區)，商業活動多，多人就業人口自然有正增長。同時市區難覓地起樓，新供應隨之也少。所以諗sir直播常說「人口的遷入和該區商業活動的多寡息息相關」，也可以從這項客觀數據中反映。即使觀塘區未來有不少公營房屋，但其位置主要位於安達臣道上，和觀塘/牛頭角市區相距甚遠。不太能夠和觀塘市區的位置比較。而荃灣因荃灣西站及幾個臨海屋苑帶動下，多了一批較年輕、高收入、高消費力的住客居住，在該區本已成熟且不乏捧場客的同時，注入了新動力。

值得留意的區份「元朗、沙田、油尖旺」

上述三區雖表現未及灣仔、觀塘、荃灣，但過去五年人口流入依然高，且供應仍不足，滿足率約為30%，即流入戶數為新住宅供應的三倍。
油尖旺區雖然大多人聯想到的都是較人多且雜，單幢樓為主的區域，但不得不強調的是奧運也隸屬油尖旺區。而無論從之前諗sir提及過的家庭入息中位數還是我們第一身在前線的感受，奧運站確實受眾多香港高收入的中產和管理層歡迎。而該區的新樓供應主要是利奧坊系列及其他小型發展商的單幢項目。對於2/3房的屋苑供應極為稀缺。

至於沙田區其實非常大，大圍、火炭、馬鞍山也同屬沙田。由於沙田區較早發展，近東鐵站的屋苑大多樓齡已年屆四十，不太受分支家庭和年輕一輩支持。該區不少分支家庭都會選擇大圍站或馬鞍山。而事實上馬鞍山人口已超過20萬人，以香港平均家庭住戶為2.8人計算，已有超過8萬戶，超過灣仔區，媲美中西區。因此雖然百分比上只是排第7位，但因為基數大，該區供應不足現實情況會較數字上反映大，特別是該區主要屋苑樓齡都偏舊時，年輕屋苑的需求量則會更高。

以上僅為最初步的分析。供求在投資上必然是一項重要考慮，但供應同時要留意該區的屋苑是私樓?居屋?還是公屋，不同物業種類對該區樓價的影響也不盡相同。除了物業種類，開則上是以家庭客大單位、還是單身客細單位的分別也相當大。當中更細微和精闢的見解歡迎各位向power team用戶向advisor查詢，而圖片上遮蔽了的數據資料也可以向advisor查閱。希望各位也喜歡諗sir和power team偏好用數據去剖析樓市，並非一味主觀地說某區好，某區有升值潛力。

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