常有人疑問，未來房屋供應好像很多，樓市真係仲有運行? 首先所謂十萬伙供應，小弟2月時已有一篇「未來私樓供應達十萬伙推冧樓價?」解構到底所謂十萬伙，到底何時可以落成，實際情況又如何，有興趣可移玉步翻看。但即使未來房屋有增加供應，但是否每區都一樣呢?
若然把樓市當作股市看代，股票升跌也要分板塊吧?因此諗sir在上星期直播獨門分享了自創的「住房滿足率」，把全港十八區過往5年人口的流入戶數及住宅供應作比較。滿足率越低，代表該區人口流入多，而住宅供應少，供不應求。滿足率若然為負數，則代表該區人口有流出現象，而房屋供應卻在增加，代表該區供多於求。那麼有那些區份是最值得留意的呢?
嚴重供應不足區份「灣仔、觀塘、荃灣」
以上三區過去五年的人口流入量均為正數，且因為屬市區(現在確實不少人已把荃灣當作市區)，商業活動多，多人就業人口自然有正增長。同時市區難覓地起樓，新供應隨之也少。所以諗sir直播常說「人口的遷入和該區商業活動的多寡息息相關」，也可以從這項客觀數據中反映。即使觀塘區未來有不少公營房屋，但其位置主要位於安達臣道上，和觀塘/牛頭角市區相距甚遠。不太能夠和觀塘市區的位置比較。而荃灣因荃灣西站及幾個臨海屋苑帶動下，多了一批較年輕、高收入、高消費力的住客居住，在該區本已成熟且不乏捧場客的同時，注入了新動力。
值得留意的區份「元朗、沙田、油尖旺」
上述三區雖表現未及灣仔、觀塘、荃灣，但過去五年人口流入依然高，且供應仍不足，滿足率約為30%，即流入戶數為新住宅供應的三倍。
油尖旺區雖然大多人聯想到的都是較人多且雜，單幢樓為主的區域，但不得不強調的是奧運也隸屬油尖旺區。而無論從之前諗sir提及過的家庭入息中位數還是我們第一身在前線的感受，奧運站確實受眾多香港高收入的中產和管理層歡迎。而該區的新樓供應主要是利奧坊系列及其他小型發展商的單幢項目。對於2/3房的屋苑供應極為稀缺。
至於沙田區其實非常大，大圍、火炭、馬鞍山也同屬沙田。由於沙田區較早發展，近東鐵站的屋苑大多樓齡已年屆四十，不太受分支家庭和年輕一輩支持。該區不少分支家庭都會選擇大圍站或馬鞍山。而事實上馬鞍山人口已超過20萬人，以香港平均家庭住戶為2.8人計算，已有超過8萬戶，超過灣仔區，媲美中西區。因此雖然百分比上只是排第7位，但因為基數大，該區供應不足現實情況會較數字上反映大，特別是該區主要屋苑樓齡都偏舊時，年輕屋苑的需求量則會更高。
以上僅為最初步的分析。供求在投資上必然是一項重要考慮，但供應同時要留意該區的屋苑是私樓?居屋?還是公屋，不同物業種類對該區樓價的影響也不盡相同。除了物業種類，開則上是以家庭客大單位、還是單身客細單位的分別也相當大。當中更細微和精闢的見解歡迎各位向power team用戶向advisor查詢，而圖片上遮蔽了的數據資料也可以向advisor查閱。希望各位也喜歡諗sir和power team偏好用數據去剖析樓市，並非一味主觀地說某區好，某區有升值潛力。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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目前優惠費用: $3000
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股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
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價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
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問與答
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*範圍共11項*:
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第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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